나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513936 [1] 인천광역시 연수구 송도동 21-64 인천송도힐스테이트 501동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천해양경찰청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 주상복합아파트 및 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층(사용승인:2011.01.17) 건물내 제5층 제503호로서, 외벽:몰탈위 페인트및 강화유리 마감. 내부:내부인테리어 마감. 창호:시스템창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생및 급배수설비,도시가스,승강기설비,소화전설비,지하 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "아파트,오피스텔,제1종근린생활시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소2-18호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-356호선)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대이상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513936 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 21-64 인천송도힐스테이트 501동 5층503호

용도: 아파트

건물명: 인천송도힐스테이트

감정가: 796,000,000원

토지면적: 48.29㎡ (약 14.61평)

건물면적: 142.13㎡ (약 42.99평) - 전용면적 기준 (분양면적 정보는 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천해양경찰청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 주상복합아파트 및 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

건축물 정보:

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 5층 503호입니다.

- 사용승인일: 2011년 1월 17일

- 마감: 외벽 몰탈 위 페인트 및 강화유리, 내부는 인테리어 마감, 창호는 시스템창호입니다.

- 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 승강기, 소화전, 지하 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

토지 이용 계획:

- 지역 지구: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역

- 도로: 광로2류, 소로2류, 중로2류에 접합

- 허가 구역: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)

1.2. 권리분석

말소기준권리:

- 을9, 2022년 3월 23일, 하나은행 근저당권 (채권금액: 1,200,000,000원)

현재 권리 관계:

- 갑2, 2011년 3월 21일, 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 한병희)

- 갑10, 2021년 8월 17일, 소유권이전 (권리자: 박진규) - 임의경매로 인한 매각 (2020타경17537)

- 갑12, 2024년 12월 26일, 가압류 (권리자: 이상준, 채권금액: 478,118,951원)

- 갑13, 2025년 11월 18일, 강제경매 (권리자: 이상준, 채권금액: 200,000,000원) - 본 사건 (인천지방법원 2025타경513936)

등기부채권 총액: 1,678,118,951원

임차인 현황:

* 임차인: J

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 4월 21일

대항력: 없음

* 임차인: W

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 10일

대항력: 없음

* 임차인: X

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 29일

대항력: 있음

주의: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

인수되는 권리:

- 본건 매각으로 인해 말소되지 않는 권리 사항은 확인되지 않았습니다. (단, 물건명세서 상 지상권 개요가 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

- 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 송도동 지역은 인천 송도 힐스테이트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설, 업무시설과 주상복합 아파트가 혼재된 복합 상권입니다. 인천해양경찰청 등 공공기관 및 다양한 상업, 업무 시설이 인접하여 배후 수요가 풍부하며, 경제자유구역 내 위치하여 장기적인 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 인접한 공원 및 녹지 공간 (명시되지 않았으나, 개발 계획상 예상됨) 등을 통해 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

교통 및 편의시설: 차량 통행이 원활하고 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (X ) 존재:

- 해당 임차인은 2021년 9월 29일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다.

- 제공된 정보상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 보유로 인해 낙찰자가 임대차 계약 관계를 승계하거나 별도의 법적 절차를 통해 해결해야 할 수 있습니다. 이는 잠재적인 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정:

- 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내에 취득할 경우 관할 관청의 허가를 받아야 하므로, 계약 및 등기 절차에 유의해야 합니다.

* 혼합 용도 건물:

- 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 건물로, 주거 외 다른 용도 시설로 인한 소음, 이용 불편, 관리상의 차이 등의 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 혐오시설:

- 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 공장 밀집 지역 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 송도 국제도시 개발 계획 및 입지상 혐오시설 입지 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

인천 송도동에 위치한 인천송도힐스테이트 아파트 경매 물건입니다. 단지 내 우수한 기반 시설과 편리한 교통, 경제자유구역 내 입지라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재 및 토지거래허가구역 지정 등의 위험 요소를 반드시 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다. 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 잠재적 리스크를 관리할 수 있다면, 송도 국제도시의 가치를 고려한 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 송도 국제도시의 장기적인 발전 가능성과 미래 가치.

* 준주거지역 내 복합 용도 건물로, 주거 및 상업/업무 시설 이용 가능성.

* 편리한 교통망 및 인프라 접근성.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 796,000,000원입니다.

'인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 X 의 존재로 인해 실제 부담해야 할 금전적 또는 법적 위험이 있을 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 임차인 리스크, 시장 상황, 소유권 이전 비용 등을 종합적으로 고려하여 개별적으로 산정하시는 것이 좋습니다. 현재로서는 명확한 추가 정보 없이 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.