나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64794 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 631-3 삼성벨라지오빌 107동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 '벽제초등학교' 서측 근거리에 위치하며 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 내 제3층 제302호로서(사용승인일:2012.11.06.) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 7번 2024년 8월 5일 제107678호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 4. 24.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 고양지원 2025타경64794 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 631-3 삼성벨라지오빌 107동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 63.44㎡ (약 19.19평)

토지지분: 63.44㎡ (약 19.19평)

건물면적: 58.65㎡ (약 17.74평)

건물지분: 58.65㎡ (약 17.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 현황:

- 건물명: 삼성벨라지오빌

- 동/호: 107동 302호

- 사용승인일: 2012.11.06

- 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 내 제3층

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 '벽제초등학교' 서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2023년 2월 23일 접수된 주식회사페이플러스의 근저당권 (을구 6번)이 말소기준권리가 됩니다. 본 매각으로 인해 위 권리 이후의 모든 등기부상 권리(압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (명칭: 정권)

* 보증금: 157,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 7월 29일

* 확정일자: 2022년 6월 13일

* 배당신고일자: 2024년 8월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 명의는 주택도시보증공사이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 기타 권리사항:

* 집합건물 등기부 요약상 을구 7번 순위로 2024년 8월 5일자 주택임차권(채권자: 정권, 금액: 157,000,000원)이 등기되어 있습니다.

* 그러나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 4월 24일자로 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이 확약서에 따르면, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 본 매각 후 해당 주택임차권은 말소될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 287,000,000원

1.3. 상권분석

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본건은 다세대주택 밀집지역에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 일반적인 주거지 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업시설이나 업무지구와는 다소 거리가 있으나, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: '벽제초등학교'가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차권 등기 관련: 주택임차권 등기가 존재했으나, 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환 관련 잔존청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 그러나 HUG의 확약 내용 및 배당 절차 진행 상황을 최종적으로 확인해야 합니다.

* 토지이용규제: 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 또는 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 노후도: 2012년 준공 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 삼성벨라지오빌 107동 3층 302호 다세대주택입니다. 벽제초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인 및 주택임차권 등기가 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자에게 인수되는 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 감정가는 1억 4,100만원이나, 최근 실거래가 정보를 고려할 때 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

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* HUG의 임차권 등기 말소 동의 확약으로 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

* 2012년에 건축된 건물로, 비교적 신축에 속하여 즉각적인 대규모 수리 필요성이 낮을 수 있습니다.

* 주변의 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 면적의 다세대주택 거래가는 약 1억 8,200만원/㎡ ~ 1억 9,200만원/㎡ 수준으로 나타났습니다. 본건의 건물면적(58.65㎡)을 기준으로 산정한 현재 시세는 약 1억 1,000만원 ~ 1억 1,500만원으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 1억 4,100만원으로, 최근 실거래가 대비 높은 수준입니다. 그러나 HUG의 권리 포기 확약으로 인한 리스크 감소와 시장 상황을 고려할 때, 1억 1,000만원 ~ 1억 2,500만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적인 접근이 될 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 본인의 투자 목표, 자금 조달 계획, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.