나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64800 [1] 경기도 고양시 덕양구 대자동 486-28 대창홈타운 4동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 '고양일고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 전, 답 등 농경지, 임야, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하여 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상 황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건중 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : PVC 샷시 등 창호임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택으로 이용중임. (※ 상세이용상황은 후첨 '건물내부구조도' 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대자동 486-28 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(빈정동취락), 가축사육제한구역(2024 -11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되 는토지)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김정숙)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.4.24.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 486-28번지 대창홈타운 4동 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64800 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 146,000,000원입니다.

토지 면적은 44.71㎡ (약 13.52평)이며, 건물 면적은 54.18㎡ (약 16.39평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 건물 및 토지 상세

건물명: 대창홈타운

동/호수: 4동 2층 202호

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 제2층

주요 용도: 다세대주택 (공동주택)

건축물 사용승인일: 2016년 01월 29일

토지 지목: 대

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 대자동에 위치하며, '고양일고등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 전, 답 등 농경지와 임야, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건 또한 보통으로 판단됩니다.

본건 토지는 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2025년 5월 7일자 고양시의 압류(갑12)입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매(갑13)가 말소기준권리 이후에 등기되었으므로, 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

과거 주택임차권(을3)이 등기되었으나, 해당 임차권은 말소 예정입니다.

* 임차인 현황 및 인수 조건

임차인: 김정숙 (현 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 양도 전 임차인)

보증금: 171,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 05월 20일

확정일자: 2021년 04월 29일

대항력: 없음 (※ 등기부상 및 권리분석상 명시)

주목할 점은 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 4월 24일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출했다는 것입니다.

이는 임차인 김정숙 씨의 권리가 경매 절차를 통해 정리되며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 명확히 합니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시된 것 역시 이를 뒷받침합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 대자동 일대는 다세대주택과 함께 주변 녹지 및 농경지가 혼재된 지역으로, 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역과도 인접해 있습니다.

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 2026년 3월, MK리더스A동 (2019년식, 60.31㎡) 170,000,000원에 직거래.

* 2026년 6월, 삼성베스트타운C동 (2012년식, 59.52㎡) 175,000,000원에 중개거래.

* 2026년 7월, 한솔홈타운가동 (2018년식, 47.39㎡) 138,000,000원에 중개거래.

본건의 전용면적 54.18㎡ (약 16.39평)를 고려할 때, 유사 면적의 한솔홈타운(47.39㎡, 138백만원) 시세와 비교하면 약 13,800만원 이상으로 추정할 수 있습니다. 또한, MK리더스A동(60.31㎡, 170백만원) 및 삼성베스트타운C동(59.52㎡, 175백만원)의 시세를 감안하면, 본건의 시장 가치는 150,000,000원 내외로 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변 지역은 주거지로서 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 교육: '고양일고등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 환경: 주거지와 농경지, 임야 등이 혼재된 지역 특성상 쾌적한 환경과 더불어 일부 지역의 개발 가능성을 함께 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 주변 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '과밀억제권역', '토지거래계약에 관한 허가구역' 등에 해당하여 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 외국인 등의 특정 조건 하에 토지 취득 시 허가를 요구할 수 있습니다.

* 주변이 농경지와 혼재되어 있어, 향후 주변 개발 계획 및 환경 변화 가능성을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

* 건물 내부 상태에 대한 구체적인 정보가 부족하므로, 실제 방문을 통한 점검이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 소재의 다세대주택으로, 감정가 146,000,000원에 경매 진행 중입니다.

임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부가 가장 중요한 검토 사항이었으나, HUG의 권리 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 해소되었습니다.

이는 본건의 경매 절차를 명확하게 하여 낙찰자의 권리 관계를 단순화하는 긍정적인 요소입니다.

주변 시세와 비교 시, 감정가는 현재 시장 가치와 유사하거나 일부 낮게 형성된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 복잡했던 임차인 관련 권리 관계가 HUG의 확약으로 명확하게 정리되어, 인수 부담 없이 투자가 가능합니다.

* 경매 최저가 기준으로 낙찰 시, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 주거 지역으로서의 안정성과 향후 지역 개발 가능성을 동시에 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 146,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 본건의 면적을 고려한 시세 분석 결과, 시장 가치는 약 150,000,000원에서 160,000,000원 사이로 추정됩니다.

임차인 인수 부담이 없다는 점과 현 시세 대비 경쟁력 있는 취득 가능성을 고려할 때, 150,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 경매 진행 상황, 타 입찰자들의 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.