나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64773 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-10 화이트캐슬 3동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '섬암마을회관' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 치장벽돌 노출 쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 하이샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공부상 다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방 등)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 기준 북동측으로 노폭 약 6M의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64773 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-10 화이트캐슬 3동 3층302호

건물명: 화이트캐슬

용도: 다세대주택

감정가: 191,000,000원

건축 연도: 2014년

2.3. 면적 정보

토지면적: 47.81㎡ (약 14.46평)

건물면적: 55.00㎡ (약 16.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1. 입지조건

2.

입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '섬암마을회관' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

본건 기준 북동측으로 노폭 약 6M의 포장도로와 접하고 있음.

1. 권리분석

2.

권리분석

2.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 09월 04일 접수된 국민건강보험공단의 압류임.

이후 접수된 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

2.2. 인수되는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있음.

단, 물건명세서 참고사항에 따르면 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금 관련 권리(우선변제권 주장, 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의)에 대한 인수조건 변경 확약서를 제출하였음. 이는 HUG 관련 임차권이 말소됨을 의미함.

2.3. 임차인 현황

* 임차인: 여

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 03월 04일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 특이한 상황임. 이에 대한 추가 확인이 필요함.

* 임차인: 손 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 09일

확정일자: 2021년 03월 18일

배당신고일자: 2023년 05월 23일

대항력: 없음

비고: 등기부등본상 해당 임차권(을5)은 말소 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약에 따라 인수 보증금은 없음.

2.4. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 김은기 (2015.07.07)

* 소유권이전: 장영희 (2015.09.04)

* 소유권이전: 임승주 (2021.05.03)

* 주택임차권: 손 (175,000,000원, 2023.05.23 접수, 말소 예정)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024.09.04 접수, 말소 예정) - 말소기준권리

* 압류: 고양시 (2025.08.19 접수, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (175,000,000원, 2025.11.18 접수, 말소 예정)

등기부채권 총액: 175,000,000원

1. 상권분석

2.

상권분석

2.1. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 건물 내 3층 302호이며, 공부상 다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방 등)으로 이용 중임.

건물 준공일은 2014년 8월 29일(사용승인일 2015년 07월 06일)임.

2.2. 주변 시세 분석

최근 인근 유사 다세대주택 매매 사례 분석 결과는 다음과 같음.

* 화이트캐슬 가동/나동 (66.329㎡): 2026년 7월, 12,700만원 (약 63.3만원/평)

* 청우하이츠 (60.7㎡): 2026년 7월, 13,000만원 (약 70.8만원/평)

* 은하팰리스 (71.2664㎡): 2026년 7월, 12,000만원 (약 55.7만원/평)

본건의 전용면적 55.00㎡(약 16.64평)를 고려할 때, 최근 실거래가 기준 평당 약 55.7만원 ~ 70.8만원 수준으로 추정됨.

이에 따른 본건의 적정 시장가치는 약 9,272만원 ~ 11,773만원 수준으로 판단됨.

감정가 191,000,000원은 현재 파악된 시장 시세보다 현저히 높게 책정된 것으로 보임.

1. 생활정보

2.

생활정보

2.1. 주거 편의성

주위가 아파트단지 및 다세대주택으로 형성되어 있어 기본적인 주거 환경을 갖추고 있음. 인근에 버스정류장이 있어 교통 이용이 편리함.

2.2. 편의시설 및 혐오시설

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 확인되지 않음.

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특정 혐오 시설에 대한 정보는 본 보고서 작성 시점까지 확인되지 않았음.

1. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

2.1. 높은 감정가 대비 낮은 실거래가

본건의 감정가가 약 191,000,000원으로 책정되었으나, 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가는 12,000만원 ~ 13,000만원 수준임. 이는 약 6천만 원 이상의 큰 격차를 보이므로, 유찰 가능성을 고려해야 함.

2.2. 대항력 있는 임차인 존재

'여 ' 임차인이 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 이례적인 상황임. 해당 임차인의 정확한 점유 관계 및 퇴거 관련 법적 검토가 필요함.

2.3. 복잡한 권리 관계 처리

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약으로 인해 HUG 관련 임차권은 말소될 예정이나, 이 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수에 대한 주의가 필요함.

2.4. 토지이용계획상 제한

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인등대상) 등 관련 법규에 따른 행위 제한 사항이 존재함.

1. 종합 의견

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종합 의견

본 경매 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택임.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이며, 주택도시보증공사의 확약으로 인해 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

다만, 대항력 있는 임차인 '여 '이 존재하나 보증금이 0원인 점은 특이사항으로, 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

가장 큰 리스크는 감정가(191,000,000원)와 실거래가(약 120,000,000원 ~ 130,000,000원) 간의 큰 격차임. 이는 본 건이 상당한 유찰을 거칠 가능성이 높음을 시사함.

1. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 매수할 기회: 감정가가 실거래가보다 높아, 유찰을 통해 시세 이하로 낙찰받을 가능성이 있음.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 향후 실수요자 확보 및 시세 회복 시 투자 가치 상승 기대.

* 권리 관계 명확화: HUG 관련 권리 및 임차권이 정리될 예정으로, 명도 후 권리 행사에 큰 문제는 없을 것으로 예상됨 (단, '여 ' 임차인 관련 변수는 존재).

1. 예상 입찰가

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예상 입찰가

건물 면적 55.00㎡ (약 16.64평) 기준, 인근 유사 물건의 실거래가(평당 약 55.7만원 ~ 70.8만원)를 고려할 때, 적정 시장 가치는 약 9,272만원 ~ 11,773만원 수준으로 추정됩니다.

감정가(191,000,000원) 대비 현저히 낮은 시세임을 감안할 때, 첫 입찰보다는 추가 유찰을 통한 가격 하락을 기대하며 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

본 가격 범위는 인수 보증금을 제외하고 산정되었으며, 법원 진행 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.