나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64785 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 225-36 숲빌리지108동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '다솜초등학교' 북동측 근거리에 위치하는 구분건물로서, 인근은 다세대주택 및 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 108동 2층 202호로서, 외벽: 스타코 및 치장벽돌쌓기 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 장판지깔기 및 타일 등 마감, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중임. *세부 이용상태는 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 바닥난방설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, '주거용(다세대주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로부터 제한거리500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역｛주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)｝및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임. 2. 기타: 없음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 안우태)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.27.자 인수 조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64785 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 225-36 숲빌리지108동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 248,000,000원

토지면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

토지 지분: 60㎡ (약 18.15평)

건물면적: 53.44㎡ (약 16.17평) (전용면적)

건물 지분: 53.44㎡ (약 16.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2015년

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 4층 건물 중 2층

2. 1.1.입지조건

* 주위환경: 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치하며, '다솜초등학교' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건의 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부 제한 구역), 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 및 특정 용도 대상 토지에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 대상 물건지는 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 1.2.권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2021년 5월 27일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

* 등기부상 권리:

* 소유권이전: 이현승(2016.07.21.), 이용주(2021.03.09.)

* 주택임차권: 안 (2023.03.27. 말소예정, 보증금 225,000,000원, 전입 2021.02.19., 확정 2020.12.28.)

* 압류 및 가압류: 국민건강보험공단, 오케이에프앤아이대부, 동양자산관리대부주식회사, 의정부세무서장, 고양시 등 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.11.18. 접수, 보증금 225,000,000원) - 이는 본 경매의 신청 채권자입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (양도전: 안 )

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 19일

* 확정일자: 2020년 12월 28일

* 배당신고일자: 2023년 03월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청 채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026년 02월 27일자 인수 조건 변경 확약서를 제출하였습니다. 따라서 상기 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

4. 1.3.상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 다세대주택이 주를 이루는 주거 밀집 지역입니다.

* 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능하나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 형성되어 있습니다.

* 주변에 다솜초등학교가 위치하여 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종이 발달할 수 있습니다.

5. 1.4.생활정보

* 주변 시설:

* 교육: 다솜초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장에서 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 차량 진출입이 용이한 도로망을 갖추고 있습니다.

* 편의: 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 건물 설비: 위생 및 급·배수 설비, 바닥 난방 설비, 화재 탐지 설비, 도시가스 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 1.5.잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한사항: 본 물건의 토지는 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역에 해당하여 추후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규 준수가 필요합니다. 특히 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도로 토지를 사용하고자 할 경우 허가를 받아야 합니다.

* 임차권 승계 관련 특이사항: 임차인 안 씨의 경우 대항력이 없고, HUG와의 인수 조건 변경 확약에 따라 보증금 인수 부담이 없는 점은 낙찰자에게 유리한 조건입니다. 명도 과정에서 특이사항은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 1.6.종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 4천 8백만원입니다. 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하고 있으며, 다솜초등학교가 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 역시 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

권리 분석 상, 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리가 존재하며 경매 절차에서 모두 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인 안 씨의 경우 대항력이 없고, HUG와의 인수 조건 변경 확약에 따라 보증금 인수 부담이 없는 점은 낙찰자에게 매우 유리한 조건입니다.

다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등의 제한사항이 존재하므로, 향후 토지 이용 시 유의해야 합니다.

8. 1.7.투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 임차인이 대항력 및 보증금 반환 요구 권리를 포기하였으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금 2억 2천 5백만원을 인수할 부담이 없습니다.

* 입지조건: 다솜초등학교 인근에 위치하여 주거 선호도가 있는 지역이며, 교통 여건이 양호합니다.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적의 인근 주택이 감정가와 유사하거나 높은 가격에 거래되었으므로, 본 물건 역시 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. (예상 입찰가 섹션 참조)

9. 1.8.예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지(요진와이하우스, 숲빌리지)의 유사 면적(39.94㎡) 2층 물건이 2026년 5월 9일에 245,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 이보다 넓은 53.44㎡이며, 건축년도도 2015년으로 유사합니다.

이를 기준으로 평당 시세를 산정하면 약 2,046,000원/평 (245,000,000원 / (39.94㎡/3.3058평))입니다.

본 물건의 면적 53.44㎡ (약 16.17평)에 적용 시, 예상 시세는 약 330,000,000원 수준으로 산출됩니다.

다만, 최근 시세 분석에서 2019년식 스타팰리스 48.42㎡ 물건이 280,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 보수적인 시세 범위는 260,000,000원 ~ 290,000,000원으로 추정됩니다.

감정가 248,000,000원을 기준으로, 본 물건의 실질적인 가치와 시장 상황을 고려하여 265,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 보수적인 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.