나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64792 [1] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 844-14 포레스힐 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 ‘파주LCD 일반산업단지’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장"이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 4층 403호로서,
외벽 : 외장타일 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 장판지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실 등)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 기본적인 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 4M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설기타(2019-03-19)(15미터위임(19.3.19))<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 : 없음.
임대관계 : 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김판수)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 3. 12.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2025타경64792 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 감정가: 110,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 844-14 포레스힐 4층403호

* 용도: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 토지면적: 42.97㎡ (약 12.99평)

* 토지지분: 42.9729㎡ (약 12.99평)

* 건물면적: 31.80㎡ (약 9.62평)

* 건물지분: 31.8㎡ (약 9.62평)

1.3. 건물 정보

* 건축물명: 포레스힐

* 층수: 지상 4층 중 4층

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 사용승인일: 2014년 10월 6일

* 내부구조: 방2, 거실, 주방, 욕실 등 (다세대주택)

* 외벽: 외장타일 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감

* 창호: 샤시

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 기본적인 소방 설비

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

* 본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 ‘파주LCD 일반산업단지’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대 내 부동산으로서 제반 주위여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 편의도는 보통입니다.

* 본건 북측 및 동측으로 폭 약 4M 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.

* HUG 인수조건 변경확약서 제출로 인해 임차인의 대항력 및 보증금 인수 관련 사항이 명확해졌습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전: 김 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 4일

* 확정일자: 2022년 4월 19일

* 배당신고일자: 2024년 6월 19일

* 대항력: 없음 (HUG 인수조건 변경확약서에 따라 대항력 포기)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 갑4. 강제경매 (주택도시보증공사, 2025년 11월 19일 접수)

* 소멸/인수 여부:

* 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026년 3월 12일자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라 주택임차권(을3, 을3-2)은 대항력이 말소되는 것으로 판단되며, 임차보증금 110,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 개발 현황

* 본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 ‘파주LCD 일반산업단지’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

* 파주LCD 일반산업단지가 인접해 있어 해당 산업단지 종사자들을 배후 수요로 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

* 최근 주변 ‘HealingTown’ 단지(2019년 준공)의 매매 사례를 분석한 결과, 약 45㎡ 면적의 다세대주택이 125,000,000원에서 137,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이는 평당 약 277만 원에서 304만 원 수준입니다.

* 본건의 건물 면적은 31.80㎡ (약 9.62평)으로, 이를 평당가로 환산 시 약 93,370,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

* 본건의 감정가 110,000,000원은 최근 실거래가 및 추정 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 파주LCD 일반산업단지 인근으로 관련 편의시설 이용이 가능할 수 있습니다.

5.2. 편의 및 부대시설

* 생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 주거 지역 및 근린생활시설 인접으로 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 교육 시설, 대형 병원 등 주요 편의시설까지의 접근성은 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* HUG의 인수조건 변경 확약서가 제출되었으나, 예상치 못한 법적 분쟁이나 행정 절차상의 변수가 발생할 경우 잠재적인 문제로 이어질 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 물건 및 지역 리스크

* 군사시설 보호구역: 본건 토지는 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역: 25km)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2014년 준공 건물로, 최근 신축 단지(2019년 준공) 대비 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 현재 추정되는 시장가보다 감정가가 높게 책정되어 있어, 첫 경매에서 유찰될 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리에 위치한 다세대주택으로, 파주LCD 일반산업단지 인근에 자리하고 있어 배후 수요 확보 가능성이 있습니다. HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인 관련 권리관계가 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 명도 및 소유권 행사에 큰 무리가 없을 것으로 예상됩니다. 하지만, 군사시설 보호구역에 포함되어 있다는 점과, 최근 시장 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었다는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확화: HUG의 확약서로 임차인 관련 보증금 인수 리스크가 해소되었습니다.

* 산업단지 인근 입지: 파주LCD 일반산업단지 인접으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 소액 투자 가능성: 비교적 작은 면적으로 소액으로 접근 가능한 투자 기회입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 110,000,000원

* 주변 유사 단지(2019년 준공) 45㎡ 기준 시세: 125,000,000원 ~ 137,000,000원

* 평당 시세 적용 (약 294만원/㎡): 본건 31.80㎡ 기준 추정 시세 약 93,370,000원

* 본건은 감정가 대비 시세가 낮을 가능성이 있으므로, 경매 진행 상황 및 유찰 횟수에 따른 가격 조정을 고려해야 합니다.

* 첫 경매 시 예상 입찰가: 감정가인 110,000,000원을 기준으로 하되, 시세 대비 높은 점을 감안하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

* 유찰 시 예상 입찰가: 첫 경매에서 유찰될 경우, 다음 경매 시 감정가의 70~80% 수준으로 가격이 하락할 수 있으며, 이를 기준으로 재산정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 시세 분석을 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.