나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13392 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제19층 제1924호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로고등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 오피스텔 및 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제19층 제1924호로서, - 외벽 : 석재붙임마감 및 몰탈위페인팅마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 소방, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 24m, 북동측으로 노폭 약 7m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험(주)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13392 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제19층 제1924호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

114,000,000원

1.5. 토지면적

3. 12㎡ (약 0.94평)

1.6. 토지지분

3. 12㎡ (약 0.94평)

1.7. 건물면적

19. 51㎡ (약 5.90평)

1.8. 건물지분

19. 51㎡ (약 5.90평)

1.9. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.10. 경매구분

부동산강제경매

1.11. 채권자

서OOOOOOOO (서울보증보험으로 추정)

1.12. 건축년도

2012년

1.13. 건물 층수

총 20층

1.14. 해당 층수

19층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 북동측 인근에 구로고등학교가 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 신도림역까지 도보 약 12분 거리에 위치합니다.

2.3. 인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 24m, 북동측으로 노폭 약 7m의 포장도로를 통하여 출입이 가능합니다.

2.4. 주변 시설

인근에는 구로고등학교, 미래초등학교, 구로도서관 등이 소재합니다. 또한, 비즈트위트 레인보우 오피스텔 주변으로 근린생활시설, 상업시설 등이 분포하고 있습니다. 검색 결과, 인근에 술집, 모텔 등이 언급되며, 일부 지역에서는 소음이나 사이비 종교 건물, 공사 소음 등이 언급된 사례도 있으나, 본건 물건 자체의 직접적인 혐오시설 인접 여부는 명확하지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 7월 28일자 구로세무서장의 압류 (갑7) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

없음. (매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 없음)

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 등기부상 권리는 모두 소멸됩니다. 본건의 경우, 등기부상 을5의 한국토지주택공사 주택임차권(135,000,000원)은 말소(말소: 말소) 처리되어 있으며, 전입일자(2023.04.10) 및 확정일자(2023.03.20)보다 말소기준권리(2023.07.28)가 선순위이므로 기술적으로 소멸될 것으로 보입니다. 또한, 임차인 이상호는 대항력이 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 이상호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-24

대항력: 없음

* 한국토지주택공사

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-10

확정일자: 2023-03-20

배당신고일자: 2024-12-05

대항력: 없음 (등기부상 말소 처리 및 말소기준권리보다 후순위)

3.5. 특이사항 및 주의사항

물건명세서상 '한국토지주택공사 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'이라는 문구가 있습니다. 또한 'SGI 인수조건 변경, 선순위임차권'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 임차권이 기술적으로 소멸되더라도, 서울보증보험(SGI)과의 합의 없이는 매각이 원활하게 진행되지 않을 수 있음을 시사합니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 매수인이 부담할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 오피스텔로, 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다. 구로디지털단지역과도 인접하여 잠재적인 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

4.2. 시세 분석

최근 매매 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 12일: 19.02㎡, 10층, 10,250만원

* 2026년 5월 4일: 19.61㎡, 10층, 9,000만원

* 2026년 6월 9일: 19.02㎡, 20층, 11,000만원

해당 물건은 19.51㎡ 면적에 19층에 위치합니다. 가장 최근 거래된 20층 매물이 11,000만원에 거래되었고, 10층 매물은 9,000만원에서 10,250만원에 거래되었습니다. 19층이라는 점을 감안할 때, 10층보다는 높게, 20층과 유사하거나 약간 낮은 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 제공된 JSON 정보에 따르면, 해당 건물은 2012년에 준공되었으며, 일부 내외관 수리가 필요할 수 있다는 의견도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변에 아파트, 주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 편의성

구로고등학교 인근에 위치하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다. 신도림역까지 도보 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복잡한 조건

한국토지주택공사의 주택임차권 승계인인 서울보증보험(SGI)이 매수인에 대한 대항력 포기를 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차권 관련하여 매수인이 특별히 신경 써야 할 부분이 있음을 시사합니다. 비록 등기부상 말소되었고 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 잔금 납부 및 등기 이전 과정에서 SGI와의 명확한 확인 및 절차 진행이 필수적입니다.

6.2. 내부 상태

건축년도(2012년)를 고려할 때, 내부 시설에 대한 수리가 필요할 수 있습니다. 폐문부재로 내부 이용상태 및 설비 정상 작동 여부 확인이 불가했던 경매 물건 사례도 있어, 사전 현장 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로동에 위치한 소형 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 최근 실거래가도 양호한 수준을 보이고 있어 투자 가치가 있습니다. 다만, 임차권 관련 특수 조건 및 SGI의 포기 조건, 그리고 내부 상태 점검이 중요한 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 오피스텔로 소액 투자 가능

* 우수한 교통 접근성 (신도림역 도보 이용 가능)

* 주변 상업 및 주거 시설 발달

* 최근 실거래가 기준 시세 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성

9. 예상 입찰가

최근 20층 오피스텔 매물이 11,000만원에 거래된 점과 해당 물건의 감정가 114,000,000원을 고려할 때, 19층이라는 위치를 감안하여 112,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최근 거래가와 감정가 사이에서 보수적으로 책정한 금액이며, 현장 조사 및 권리 관계 확정 이후 조정될 수 있습니다. (인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 제외되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.