나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64805 [1] 경기도 고양시 덕양구 삼송동 62-95 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 지하철 3호선 '삼송역' 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택이 밀집한 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 지하철 3호선 '삼송역' 등이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지를 평탄하게 조성한 장방형 토지로서 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송취락), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(고도15m 위임지역), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 세멘와즙 단층주택으로서, 외 벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 창 호 : 샷시 창 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 기본적인 전기설비, 난방설비 등 구비되어 있다고 탐문조사됨.

부합물 및 종물

제시외 건물(ㄱ)이 소재하는 바 실측사정 및 목측 등에 의거하여 개략적으로 위치 및 면적 등을 판단하였음.(후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

1. 지분매각
2. 일괄매각. 제시외 건물 포함
3. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64805 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 삼송동 62-95

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.2. 면적 상세

토지면적: 172.00㎡ (약 52.03평)

토지지분: 47.7816㎡ (약 14.45평)

건물면적: 71.01㎡ (약 21.48평)

건물지분: 19.73㎡ (약 5.97평)

건물 제시외면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

1.3. 감정가

감정가: 140,242,250원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 이용 현황

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 지하철 3호선 '삼송역' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택이 밀집한 기존 주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 장방형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 지하철 3호선 '삼송역' 등이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

본건은 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송취락), 가축사육제한구역(전부제한구역), 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 대상 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 권리 분석

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전(상속 포함) 후 여러 건의 압류 및 가압류가 설정되어 있었으며, 최종적으로 김형진의 강제경매 개시 결정(2025타경64805)으로 본 건 경매가 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 209,704,071원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2007년 5월 28일자 고양세무서의 압류(갑6)이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 및 미상 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재될 수 있으나, 본건에서는 명확한 내용이 없습니다.

제시외 건물 4.00㎡(약 1.21평)은 일괄매각에 포함됩니다.

임대 관계는 미상입니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석 (JSON 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 삼송동 일대의 다세대 주택 거래 사례로, 면적(전용면적 기준) 69.94㎡(약 21.15평)가 2026년 3월 3950만원에, 103.02㎡(약 31.16평)가 2026년 3월 4450만원에, 84.92㎡(약 25.69평)가 2026년 6월 3900만원에 거래되었습니다. 이는 해당 지역의 다세대 주택 시세 수준을 파악하는 데 참고가 될 수 있습니다.

4.2. 시세 분석

본건은 단독주택이며, 제공된 JSON 데이터는 다세대 주택의 사례입니다. 따라서 직접적인 비교는 어렵습니다. 감정가는 전체 토지 172.00㎡ (약 52.03평)와 건물 71.01㎡ (약 21.48평)를 합한 전체 부동산에 대한 가치이며, 140,242,250원입니다.

본 건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 전체 부동산 가치의 일정 비율(토지 지분 약 27.78%, 건물 지분 약 26.30%)에 대한 권리만 취득하게 됩니다.

주변 다세대 주택의 거래 사례를 고려할 때, 본 단독주택의 개별 가치를 추정해 볼 수 있으나, 지분 매각이라는 특수성과 공유자 우선매수 신고 가능성 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

건물은 연와조 세멘와즙 단층 주택으로, 외벽은 벽돌 쌓기 마감, 창호는 샷시 등으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문 조사되었습니다.

제시외 건물 4.00㎡(약 1.21평)이 소재합니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

본건의 상세한 주변 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 삼송역 인근의 단독주택 밀집 지역으로서 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 파악된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련 위험

본건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 단독 소유가 아닌 공유 형태로 소유권을 취득하게 됩니다. 이는 향후 건물 이용, 관리, 처분 등에서 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 의견 충돌 발생 시 불편함이 따를 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 이는 낙찰가의 일정 비율을 다른 공유자가 우선하여 매수할 수 있는 권리입니다. 이로 인해 실제 낙찰 후 소유권 취득이 불확실해지거나, 예상보다 높은 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항(제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등)이 존재하므로, 향후 건축이나 토지 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 삼송역 역세권 인근 단독주택 용지 지분: 향후 지역 개발 가능성이 있는 지역의 지분입니다.

* 낮은 감정가 대비 면적: 전체 부동산의 감정가가 1억 4천만원 수준으로, 지분 가치 또한 상대적으로 높지 않을 수 있습니다.

* 기본적인 단독주택 인프라: 단독주택으로 이용 중이며, 기본 설비가 갖춰져 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동에 위치한 단독주택의 토지 및 건물 지분 매각 물건입니다. 삼송역 인근의 입지와 단독주택으로서의 가치를 지니고 있으나, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수 신고 가능성이 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 지분 매각의 특성상 공동 소유자와의 관계 설정이 중요합니다. 제시된 주변 다세대 주택의 거래 사례를 참고하여 신중한 시세 분석이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 전체 부동산 기준 140,242,250원입니다. 토지 지분은 약 27.78%, 건물 지분은 약 26.30%로, 단순 계산 시 전체 감정가의 약 27%에 해당하는 약 3,790만원 수준의 가치를 가집니다.

그러나 지분 매각의 불확실성과 공유자 우선매수 신고 가능성, 향후 공유자와의 협상 문제 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

주변 다세대 주택의 시세(약 400,000원 ~ 560,000원/㎡)를 참고하되, 단독주택의 특성과 지분 매각 위험을 감안하여, 예상 입찰가는 약 2,800만원 ~ 3,200만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 약 30,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.