나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73568 [1] 경기도 의정부시 금오동 120-27 금오파크빌 2동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 금오동 소재 '경기북부경찰청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제4층 제402호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등, 창호: 하이새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

다세대주택 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2020-04-27)(제1종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(예린유치원), <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73568 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 금오동 120-27 금오파크빌 2동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 154,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.12㎡ (약 9.41평)

토지지분: 31.12㎡ (약 9.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.77㎡ (약 15.05평)

건물지분: 49.77㎡ (약 15.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호

외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등

창호: 하이새시창호

내부설비: 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비 갖춤

건축연도: 2012년 (사용승인일 2012-05-24)

1.5. 토지 이용 계획

용도지역: 제1종일반주거지역

기타: 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 상대보호구역(예린유치원), 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 의정부시 금오동 소재 '경기북부경찰청' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (갑9)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을5: 주택임차권 (강슬기, 164,000,000원) - 말소 예정

* 갑11: 인천지방검찰청 압류 - 말소 예정

* 갑12: 주택도시보증공사 강제경매 - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

임차인: 강슬기

보증금: 164,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-27

확정일자: 2022-05-16

배당신고일자: 2024-07-03

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 종합

집합건물 등기부 등기사항전부증명서 상 주택임차권 (을5)은 말소 예정이며, 임차인 강슬기씨는 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 경매 낙찰 시 임차인의 보증금 164,000,000원을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 언급된 점은 등기부 및 임차인 현황과 상이하여 주의 깊은 확인이 필요합니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출한 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 금오동 일대는 주거지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 경찰청이 위치하며, 다양한 상업시설이 혼재하여 지역 주민의 수요를 충족시키고 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 동향

최근 거래된 주변 다세대주택의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 금오동 277-13번지 삼익하이빌 (2003년 건축, 49.57㎡): 2026년 5월 105,000,000원 (약 700만원/평)

* 금오동 80-2번지 천수이너스빌 (2019년 건축, 53.92㎡): 2026년 5월 120,000,000원 (약 736만원/평)

* 금오동 283-27번지 진주빌라 (1990년 건축, 59.565㎡): 2026년 7월 80,000,000원 (약 444만원/평)

상기 사례들을 볼 때, 해당 물건과 유사한 면적 및 연식(2012년 건축, 49.77㎡)을 고려하면 평당 약 700만원~730만원 선의 시세가 형성될 것으로 보입니다. 이를 바탕으로 추정된 물건의 적정 시장 가치는 약 108,000,000원 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 예린유치원이 소재하고 있어, 어린 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타 시설

'경기북부경찰청'이 인접해 있어 치안 관련 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 관계의 모호성

등기부 상 임차권이 말소 예정이고 임차인의 대항력이 없는 것으로 표기되어 있으나, 물건 명세서 상 '대항력있는임차인'이라는 정보가 함께 기재되어 있어 권리관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 보증금이 없다는 판단에 영향을 줄 수 있는 사항입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사의 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출 사실은 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 변수의 가능성을 내포할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 자체적인 검색 결과, 해당 물건지 인근에 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 쓰레기 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 장래 개발 계획 등 변동 사항에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 금오동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 154,000,000원 대비 최근 실거래가 분석 결과 적정 시장 가치는 약 108,000,000원 수준으로 추정됩니다. 등기부 및 임차인 현황 상 인수할 보증금이 없는 것으로 판단되어, 낙찰자는 비교적 안전하게 물건을 취득할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 임차인 권리 관계에 대한 상반된 정보가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 자문을 받는 것이 권장됩니다. '경기북부경찰청' 인접 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계 (등기부 및 임차인 현황 기준)

* 감정가 대비 합리적인 시세 형성 가능성

* 안정적인 주거 지역으로서의 입지

* 인근 편의 시설 및 교통 환경 양호

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계 0원 기준, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

본인의 투자 성향 및 경매 상황에 따라 보수적으로는 120,000,000원, 공격적으로는 130,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

단, 임차인 권리관계에 대한 명확한 확인 후 최종 입찰가 산정을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.