나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73615 [1] 경기도 의정부시 의정부동 520-4 한솔그랑빌11차 나동 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 정방형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-01-02)(제2종일반주거지역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73615 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 기본사항

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 520-4 한솔그랑빌11차 나동 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 247,000,000원

1.3. 면적

토지면적: 40.79㎡ (약 12.34평)

토지지분: 40.79㎡ (약 12.34평)

건물면적: 74.92㎡ (약 22.67평)

건물지분: 74.92㎡ (약 22.67평)

1.4. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, 주위는 다양한 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 의정부역 및 회룡역이 인근에 위치하고 있어 수도권 전철 이용이 가능함.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 현재 주거용으로 이용 중임.

건물 사용승인일은 2008년 9월 9일임.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당함.

2.5. 주변 환경

주변에 신도아크라티움, 해뜨는마을, 한솔그랑빌B 등 공동주택 단지가 분포함. 의정부고등학교, 의정부공업고등학교, 배영초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

2.6. 혐오시설 관련 정보

검색 결과, 의정부시 내에 소각장, 예비군 훈련장 등 혐오시설 이전 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 인접성은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 JINYINGHUA(JIN )은 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있으며, 2018년 12월 5일 전입하여 대항력이 있음. 인수되는 보증금은 0원임.

이와 같은 특이사항(보증금 및 차임 미상, 대항력 있음)은 권리분석 시 반드시 확인해야 할 부분이며, 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리는 2025년 2월 11일 접수된 김형선의 근저당권(금액 96,000,000원)임.

이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

본건의 경매개시결정은 2025년 11월 20일 김형선에 의해 이루어졌음.

등기부채권 총액은 96,000,000원임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않음.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

인근 지역의 최근 다세대 및 연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인됨.

- 2026년 5월 1일 거래된 삼양연립(1984년식)은 67.76㎡ 면적에 165,000,000원에 거래됨.

- 2026년 5월 5일 거래된 한솔빌라(나동, 2002년식)는 41㎡ 면적에 98,000,000원에 거래됨.

- 2026년 5월 1일 거래된 한솔빌라8차(2001년식)는 44.81㎡ 면적에 105,000,000원에 거래됨.

상기 사례들은 본건보다 건축 연도가 오래되었거나 면적이 작은 경우이며, 가격대는 98,000,000원에서 165,000,000원 수준임. 본건(2008년식, 74.92㎡)의 감정가 247,000,000원은 이와 비교할 때 상대적으로 높은 편임.

4.2. 지역적 특성

의정부동 일대는 주거 지역으로서, 공동주택 단지와 상업 시설이 혼재되어 있음.

신도아크라티움, 의정부역 센트럴 아이파크와 같은 비교적 신축 아파트 단지들이 인근에 위치하고 있어 지역 내 주거 선호도 및 시세 형성에 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 주변에는 배영초등학교, 의정부중학교, 의정부고등학교, 의정부공업고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의 시설

의정부역 지하상가, 신세계백화점 의정부점, 의정부 제일시장, 의정부 로데오거리 등이 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리함.

5.3. 교통 편의

수도권 전철 1호선 의정부역, 회룡역 및 7호선 장암역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 경기 지역으로의 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금과 차임이 0원으로 등재된 대항력 있는 임차인의 존재는 가장 큰 리스크 요인임. 임차인의 실제 거주 상황, 계약 조건, 소유자와의 관계 등에 대한 추가적인 조사가 필요하며, 향후 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

6.2. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가(247,000,000원)가 주변 유사 물건의 최근 실거래가(98,000,000원 ~ 165,000,000원)에 비해 현저히 높은 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 이는 경매 낙찰 후 재매각 시 차익 확보에 대한 불확실성을 높임.

6.3. 토지이용계획

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 향후 재건축, 증축 등 개발 시 일부 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 교육 환경도 양호한 편임. 2008년 건축된 건물로 비교적 신축에 속하며, 주거용으로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

그러나 대항력 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 임차인의 존재는 명확한 법률적 검토와 추가적인 조사 없이는 입찰에 신중을 기해야 할 사항임. 또한, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 상당한 격차는 낙찰 후 시세 차익에 대한 부담으로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

의정부역 및 주변 교통망 접근성이 뛰어나 서울 및 수도권으로의 이동이 편리함.

주변에 각종 편의시설, 학교 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수함.

8.2. 신축급 건물

2008년에 건축된 건물로, 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대 목적 활용이 용이할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 247,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가(2026년 5월 기준)는 41㎡ 98,000,000원, 44.81㎡ 105,000,000원, 67.76㎡ 165,000,000원 수준임. 본건(74.92㎡)은 면적과 건축 연도(2008년식)에서 일부 비교 대상보다 우위에 있으나, 제시된 실거래가와 감정가 사이에는 큰 격차가 존재함.

또한, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재한다는 점은 큰 리스크 요인으로 고려되어야 하며, 이는 예상 입찰가를 낮추는 요인이 될 수 있음.

최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 임차인 리스크를 반영하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정할 필요가 있음.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

추천 입찰가: 210,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 물건의 특성, 임차인 현황 등을 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 경매 참여 시에는 추가적인 법률 검토 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.