나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4930 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층609호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운초등학교"북측 인근에 위치(삼양로 602)하며, 부근은 공동주택 및 주상용건물,업무용 건물 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철역 등이 배치되어, 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물(사용승인일:2022.05.13)내 제609호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 주상용 건물 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,고도지구(28m 이하),지구단위계획구역,도로(접합),소로3류(폭8m미만)(접합), 조망가로특화경관지구,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호 구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택공급촉진지구<민간임대주택에관한특별법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(해당도로의경계선에서3m 후퇴선(건축법))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4930 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층609호

용도: 다세대주택 (청년주택)

감정가: 234,000,000원

토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

건물면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2022년 5월 13일 (신축 건물)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운초등학교" 북측 인근 (삼양로 602)

주변 환경: 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통: 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철역 등이 배치되어 있어 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 12일자 한국주택금융공사 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권 개요 상 공란)

인수되는 보증금: 없음. (임차인 현황상 인수 보증금 합계 0원)

채무 총액: 약 1,954,534,440원 (등기부채권 총액 기준)

특이사항: 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 하에 매각으로 소멸될 예정임. 임대관계는 미상임.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역임.

본건 건물 "에드가쌍문"은 2022년 사용승인된 신축 건물이며, 공동주택(청년주택) 용도로 이용 중인 것으로 추정됨.

최근 거래 사례 분석:

* 2026년 7월 2일 거래된 쌍문동 137-208번지 고은빌(2012년식, 26.51㎡)은 15,500만원에 거래됨. (약 585만원/㎡, 약 1932만원/평)

* 2026년 7월 4일 거래된 쌍문동 355-1번지 금강주택(2000년식, 63.29㎡)은 26,500만원에 거래됨. (약 419만원/㎡, 약 1384만원/평)

* 2026년 7월 1일 거래된 쌍문동 460-184번지 진주빌라(1991년식, 36.54㎡)는 14,600만원에 거래됨. (약 399만원/㎡, 약 1321만원/평)

분석: 본건 물건인 에드가쌍문은 2022년 신축으로, 제시된 거래 사례 중 가장 오래된 건물(1991년식)보다 30년 이상 신축임. 전용면적 23.19㎡ (약 7.01평)은 고은빌(26.51㎡)과 유사한 소형 평형에 해당함. 신축이라는 점을 감안하면, 유사 평형의 최신 거래 사례인 고은빌(15,500만원)보다 높은 가격에 거래될 가능성이 있음. 다만, 금강주택 및 진주빌라의 거래가는 건축 연수가 오래된 점을 감안해야 함.

1.4. 생활정보

주변 시설: "백운초등학교" 인근에 위치함.

교통: 차량 진출입 가능하며, 인근 버스정류장 및 경전철역 배치로 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 주변에 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임대차 관계가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. (다만, 인수되는 보증금이 0원이므로 명도 부담은 적을 것으로 예상됨.)

건축 연도 대비 감정가: 2022년 완공된 신축 건물임에도 불구하고, 주변의 최근 거래 사례 대비 감정가(234,000,000원)가 높게 책정된 경향이 있음. 시장 상황에 따라 감정가 대비 낮은 낙찰가가 형성될 가능성이 있음.

토지이용계획: 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택공급촉진지구 등 다양한 도시계획적 제한사항 존재. 이는 향후 건축 행위나 재개발 시 제약 요인이 될 수 있음.

"청년주택" 특성: 청년주택으로 이용 중 추정되며, 이는 임대 시 특정 계층을 대상으로 해야 하거나, 추후 일반 주택으로 전환 시 별도 절차가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 2022년식 신축 다세대주택(청년주택)으로, 소형 면적(23.19㎡)임.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗하며, 인수되는 임차인 보증금이 없어 명도 리스크가 낮음.

입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가되나, 주변의 최근 거래 사례 대비 감정가가 상당히 높게 책정되어 있어 신중한 접근이 요구됨.

신축이라는 장점을 고려하면, 유사 평형의 오래된 주택보다는 높은 가치를 기대할 수 있으나, 현재 감정가가 시장 시세를 반영하는지 면밀한 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 완공된 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적고 선호도가 높음.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정이며, 인수되는 임차인이 없어 안전하게 취득 가능.

소형 평형: 1인 가구 또는 신혼부부 대상 임대 수익형 부동산으로 활용 가능성. "청년주택" 용도로 계획되었으므로 해당 타겟층 공략 유리.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

최근 유사 평형(26.51㎡, 2012년식) 거래가: 155,000,000원 (약 1932만원/평)

본건은 2022년식으로 10년 더 신축임을 감안 시, 보수적으로 평당 25,000,000원에서 29,000,000원 수준으로 산정 가능 (약 7.01평).

보수적 산정 시 예상가: 7.01평 * 25,000,000원/평 = 175,250,000원

적정 산정 시 예상가: 7.01평 * 29,000,000원/평 = 203,290,000원

종합 의견: 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점, 신축이라는 점, 소형 평형임을 고려하여, 낙찰 가능한 합리적인 입찰가는 대략 185,000,000원 ~ 215,000,000원으로 예상됩니다.

최종 제안 입찰가: 195,000,000원 (본 제안가는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.