나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13386 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2021.11.25.) 외벽: 치장벽돌 및 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재경보장치, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 완경사지에 위치한 일단의 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13386 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 318,000,000원

건물면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

토지면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2021년 11월 25일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물: 2021년에 사용 승인된 신축급 다세대주택(루미힐스)의 3층 일부입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존 등기 이후 공유자전원지분전부이전(매매), 주택임차권(김준섭), 강제경매(주택도시보증공사) 등기 사항이 존재하나, 해당 권리들은 말소 예정입니다.

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(2025-11-20)이며, 이보다 선순위 권리 없이 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 320,000,000원 (주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김준섭)

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 18일

* 확정일자: 2022년 4월 28일

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 예정이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다.)

* 참고사항: 본 임차인은 매각으로 인해 소멸되며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 채권자인 HUG가 자체 권리를 정리하는 절차로 이해됩니다.

* 임차인: 조귀주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 2일

* 대항력: 있음

* 참고사항: 보증금이 0원임에도 불구하고 '대항력 있음'으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 권리분석 요약: 주택도시보증공사의 임차권 및 강제경매는 말소기준권리에 따라 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 조귀주 씨에 대한 명도 절차는 신중하게 진행해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 실거래가 분석:

* 2026년 5월 거래된 M펠리체(830-5, 2018년식, 37.05㎡)는 30,000만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 810만원, 평당 약 2,676만원 수준입니다.

* 동일 기간 거래된 한양(343-28, 2000년식, 53.84㎡)은 25,500만원에 거래되어 ㎡당 약 474만원, 평당 약 1,565만원 수준입니다.

* 기린아트빌라(956-27, 1995년식, 41.32㎡)는 16,900만원에 거래되어 ㎡당 약 409만원, 평당 약 1,352만원 수준입니다.

* 본건 가치 평가:

* 본건(루미힐스, 2021년식, 29㎡)의 감정가는 318,000,000원으로, ㎡당 약 1,097만원, 평당 약 3,626만원입니다.

* 분석: 본건은 2021년식의 신축 건물로, 감정가는 비교 대상 중 가장 높은 ㎡당 가격을 나타냅니다. 이는 건물의 신축 연식과 우수한 상태를 반영한 것으로 판단됩니다. 주변 시세는 건물 연식 및 면적에 따라 편차가 크지만, 신축 건물이라는 점을 감안할 때 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근성은 보통입니다.

* 교육 시설: "신정초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 건물 상태: 2021년 준공된 건물로, 내부 설비(난방, 위생, 급배수, 화재 경보, 소화전, 승강기 등)가 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련:

* 임차인 조귀주 씨는 보증금이 0원임에도 대항력이 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 협상 시 고려해야 할 중요한 사항입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 지역적 제한:

* '중요시설물보호지구(공항)'에 해당하여 항공기 소음 및 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있으나, 경매 낙찰 시 허가 대상 여부는 별도 확인이 필요합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31)

* 건물 정보: 내부 구조, 확장 여부 등은 외부 관찰 및 탐문에 의거한 것이므로 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 건물 자체의 가치가 높습니다. 권리분석상 주택도시보증공사 관련 권리들은 매각으로 소멸될 예정으로, 낙찰자가 부담해야 할 권리 관계는 명확해질 가능성이 높습니다. 그러나 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 조귀주 씨의 존재는 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다. 또한, 공항 관련 지역 제한 사항도 염두에 두어야 합니다. 전반적으로 신축 건물로서의 장점과 명도 관련 리스크를 복합적으로 고려해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년식으로 연식이 매우 짧아 하자 발생 위험이 적고, 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리인 HUG의 강제경매로 인해 기존의 주택임차권 및 담보권이 소멸될 것으로 예상되어, 권리 인수 부담이 적습니다. (단, 조귀주 임차인 관련 명도 절차 확인 필요)

* 높은 실질 가치: 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 향후 임대 수익률 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 318,000,000원

* 주변 시세: ㎡당 약 400만원 ~ 810만원 (신축 건물 기준)

* 본건 시세 추정: 29㎡ 기준, ㎡당 800만원~1,000만원 적용 시 약 232,000,000원 ~ 290,000,000원

* 분석: 감정가가 318,000,000원으로 책정되어 있으나, 이는 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보입니다. 주변 시세 최고가(M펠리체)와 비교 시 유사한 수준입니다. 다만, 보증금 0원 대항력 있는 임차인 조귀주 씨 관련 명도 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.