나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13607 [1] 서울특별시 강북구 번동 OOOOOO OO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "수송중학교" 동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

연와조 평슬래브지붕 2층 건 내 제1층 제101호로서, 외벽: 적벽돌 쌓기 등 마감 창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.< 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 정방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13607 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 롯데캐피탈주식회사

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 번동 454-12 1층 101호

용도: 다세대주택

건물 구조: 연와조 평슬래브지붕 2층 건물 내 제1층 제101호

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 255,000,000원

토지 면적: 30.94㎡ (약 9.36평)

건물 면적: 49.06㎡ (약 14.84평)

1.4. 건물 정보 요약

건축물대장 상 본건은 1992년 12월 24일 사용 승인된 다세대주택(3세대)으로, 지하 1층, 지상 2층 규모입니다. 연와조 구조이며, 해당 물건은 1층 101호입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "수송중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상가 혼합 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 10월 7일자 성북세무서장의 압류(갑11)입니다. 본 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리를 제외한 대부분의 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있을 것으로 추정되나, 낙찰자는 해당 임차인의 권리 관계를 면밀히 재확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황 상세

* 임차인: 기

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 03월 14일

* 확정일자: 2024년 01월 08일

* 배당신고일자: 2026년 01월 29일

* 대항력: 있음

3.4. 등기부 요약

* 소유권 보존: 1993년 02월 18일 (전두길)

* 소유권 이전: 2008년 09월 19일 (김지현, 매매)

* 압류: 2024년 10월 07일 (성북세무서장) - 말소기준권리

* 가압류: 2025년 03월 21일 (롯데캐피탈, 금22,171,034원)

* 강제경매: 2025년 11월 14일 (롯데캐피탈주식회사, 금22,880,154원) - 본건 경매 개시

* 압류: 2025년 11월 26일 (국민건강보험공단)

등기부채권 총액: 22,171,034원 (가압류 금액 기준)

3.5. 물건명세서 상 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 현재 등기부에 해당 사항은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 주택가 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

단지 주변으로 수송중학교, 번동초등학교 등이 위치하며, 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 인근 지역은 주거 및 교육 시설이 잘 갖추어진 환경입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 '기 '가 존재하며, 보증금 1억 2천만원이 설정되어 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 배당 과정에서 보증금 전액이 회수되지 않을 경우 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 위험이 있습니다.

5.2. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가는 2억 5천 5백만원이나, 최근 유사 물건의 실거래가(약 1억 4천만원 ~ 1억 9천만원)를 고려할 때 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 향후 낙찰가 산정 시 유의해야 할 부분입니다.

5.3. 미확인 내부 상태

현장 확인 시 이해관계인의 부재로 내부 구조 및 이용 상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도에 의거 작성되었습니다. 실제 이용 상태와 일부 차이가 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 강북구 번동 소재 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 깨끗한 권리 분석이 가능하나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 잠재적 보증금 인수 리스크를 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 감정가 대비 주변 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어 입찰가 산정에 있어 보수적인 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 주변 주거 환경 개선 사업 (모아타운 등) 진행으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 고려한 철저한 권리 분석 후, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대

8. 예상 입찰가

본건의 면적(49.06㎡)과 주변 최근 실거래가(약 1억 4천만원 ~ 1억 9천만원)를 고려할 때, 현재 감정가(2억 5천 5백만원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금(1억 2천만원)은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 낙찰 후 실제 부담 여부를 확인해야 하는 리스크가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 입찰가로 약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 임차인 관련 리스크 해소 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.