나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5209 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층643호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 우이신설선 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 샷시 이중창 등입니다.

이용상태

공부상 공동주택(청년주택)입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 공동주택(청년주택)건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측, 동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 조망가로특화경관지구,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

물건 보고서

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5209 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층643호

용도: 공동주택 (공부상 공동주택(청년주택))

건축물 현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 (사용승인일 2022.05.13)

주요 설비: 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 271,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. "에드가쌍문"은 2022년 5월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 편의시설

주변에 다이소, 카페, 편의점, 세탁방 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.4. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 주거 지역에 해당하는 시설 외에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 도휘주식회사

* 근저당권 (말소기준권리): 한국주택금융공사 (접수일 2022-08-12, 채권최고액 163,308,102원)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (접수일 2023-07-14)

* 근저당권: 주식회사 온라이프건설 (접수일 2023-07-14)

* 가압류: 주식회사 도안 (접수일 2025-06-12, 채권최고액 1,138,000,000원)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (접수일 2025-11-12)

* 압류: 목포세무서장 (접수일 2026-01-27)

총 등기부채권액은 1,499,094,440원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이범희

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023-08-01

- 대항력: 없음

* 임차인: 장선아

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 440,000원

- 전입일자: 2025-06-23

- 확정일자: 2025-06-23

- 배당신고일자: 2025-12-26

- 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(2022-08-12 접수)보다 선순위 권리인 소유권보존 등기가 있으며, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인하여 모두 소멸될 예정입니다.

3.5. 권리분석 요약

본 물건은 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰자에게 인계될 예정입니다. 다만, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 쌍문동은 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 솔밭공원역을 중심으로 상업시설이 발달되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설 및 교육 환경

* 교통: 우이신설선 솔밭공원역, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 관공서 등은 인근 지역으로 이동 필요. 다만, 소규모 상점, 카페, 식당 등은 도보권 내에서 이용 가능.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (예: 쌍문초, 효문고등학교 인근)

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 관련 리스크

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건이므로, 권리관계로 인한 직접적인 인수 리스크는 없어 보입니다.

5.2. 물건 자체 관련 리스크

건축물대장상 공동주택(청년주택)으로 등재되어 있으며, 준공 연도가 2022년으로 비교적 신축이나, 임대 관례 및 기타 사항에 대한 정보가 미상인 부분이 있어 실제 점유 및 이용 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 법규 및 제한사항

* 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선) 규제가 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 비교적 신축(2022년 준공)의 다세대주택으로, 솔밭공원역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수한 편입니다. 공동주택(청년주택)으로 사용되고 있으며, 감정가는 271,000,000원입니다. 등기부상 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 우이신설선 솔밭공원역 도보 이용 가능 거리로 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하나, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리를 인수할 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 23.19㎡(약 7평)의 소형 면적으로 1인 가구나 소형 투자에 적합할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래 사례 1: 26.51㎡ (약 8평) / 155,000,000원 (평당 약 1,932만원)

* 2026년 7월 거래 사례 2: 63.29㎡ (약 19평) / 265,000,000원 (평당 약 1,383만원)

* 2026년 7월 거래 사례 3: 36.54㎡ (약 11평) / 146,000,000원 (평당 약 1,319만원)

본건의 면적은 23.19㎡ (약 7평)이며, 감정가는 271,000,000원입니다. 이는 제공된 시세 자료의 최고가보다 높은 수준입니다. 특히, 26.51㎡ 면적의 거래 사례(15,500만원)를 기준으로 본건 면적(23.19㎡)에 단순 적용 시 약 13,500만원 수준으로 계산되나, 실제 거래가는 건물 노후도, 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다. 감정평가액과 최근 실거래가 사이의 괴리가 상당하므로, 투자 시에는 면밀한 현장 조사 및 시세 재확인이 필수적입니다.

8.2. 예상 입찰가

본건의 감정가는 271,000,000원이나, 제공된 최근 시세 자료를 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 시세 분석 및 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여 본건의 적정 입찰가는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 일반적인 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자 수, 현장 분위기, 법원 내부 사정 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.