나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4848 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층539호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하는 부동산(에드가쌍문 제5층 제539호)으로서, 주위는 공동주택 및 주상용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 솔밭공원역(우이신설선) 등이 소재하여 제반 교통상황이 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제539호로서, [사용승인일: 2022.05.13.] 외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등, 내벽: - 창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 공동주택(청년주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대지 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로, 공동주택(청년주택) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25M 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장조사 시 폐문부재 등으로 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4848 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층539호

용도: 아파트 (공동주택 - 청년주택)

감정가: 346,000,000원

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

토지지분: 11.7357㎡ (약 3.55평)

건물면적: 30.03㎡ (약 9.09평)

건물지분: 30.0311㎡ (약 9.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2022년 05월 13일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 지하철 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 주상복합 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 우이신설선 솔밭공원역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 08월 12일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

경매 절차를 통해 소유권보존등기를 제외한 을구의 근저당권 2건, 갑구의 가압류 1건, 압류 1건 및 본건 경매개시결정등기(갑7)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

현재 본건에는 권소영(권 ) 씨가 임차인으로 거주 중입니다.

* 임차인: 권소영 (권 )

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 510,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 03월 17일

* 배당신고일자: 2026년 01월 22일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 등기부채권 총액

현재까지 등기된 채권 총액은 2,039,115,120원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 기타

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 민감한 혐오시설이나 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

본건이 속한 에드가 쌍문 청년주택은 2022년에 사용 승인된 신축 아파트입니다.

* 총 세대수: 253세대

* 최고층: 7층

* 지하주차대수: 4대 (전기차 충전기 2대 포함)

* 복리시설: 관리사무소, 커뮤니티 공간

5.2. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등

* 내벽: (구체적인 마감 정보 없음)

* 창호: 새시 창호 마감

* 건물 용도: 공동주택 (공부상 청년주택)

* 주요 설비: 기본적인 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 완비

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본건은 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 등 다양한 도시계획시설에 포함되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도 등)으로 지정되어 있어 향후 거래 시 확인이 필요합니다. (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 용도 한정)

6.2. 임대관계 미확인

현장 조사 시 폐문부재 등으로 임대 관계를 명확히 파악하지 못했으므로, 실제 점유 및 임대 현황은 별도 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 비교적 최근에 지어져 주거 환경이 쾌적할 것으로 예상됩니다. 솔밭공원역 역세권에 위치하며 주변 편의시설 이용도 편리한 입지입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 고도지구, 토지거래허가구역 지정 등 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있으며, 청년주택 용도로 지정된 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하며 향후 가치 상승 기대.

* 우수한 교통망: 지하철 우이신설선 솔밭공원역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 깨끗한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 실거주 및 투자 가치: 역세권 신축 아파트로서 실거주 만족도가 높고, 임대 수익률도 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 신축 아파트로서 입지 및 권리관계가 양호한 편입니다. 감정가 346,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 낙찰 경쟁률 등을 고려할 때, 350,000,000원에서 360,000,000원 사이에서 입찰이 형성될 것으로 예상됩니다. 공격적인 입찰 시에는 355,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다. (본 예상가는 현재 시점의 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.