나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4756 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층526호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(솔밭공원역, 우이신설선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제5층 제526호로서, 외벽 : 페인팅 및 벽돌마감 등, 창호 : 샤시창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용(주방 및 거실, 욕실1 등)으로 이용중인 것으로 집합건축물대장상 건축물현황도에 의해 확인됨. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복5차선 포장도로 및 북측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4756 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층526호

용도: 아파트

전용 건물 면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

토지 지분 면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

총 면적: 31.27㎡ (약 9.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 223,000,000원

건물 사용승인일: 2022년 05월 13일 (에드가 쌍문 청년주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

대중교통 이용이 편리하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(솔밭공원역, 우이신설선)이 소재합니다. 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 서측으로 왕복 5차선 도로, 북측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 시설

솔밭공원역이 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2022년 08월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다. 본 매각으로 인해 위 근저당권을 포함하여 후순위의 모든 권리(을2, 을3, 갑6, 갑7)는 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김은서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 01월 20일

대항력: 없음

비고: 임차인 김은서 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 실제 점유 및 임대차 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 342,660,190원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 솔밭공원역을 중심으로 지역 생활권이 형성되어 있습니다. 소형 아파트 및 주거 시설이 밀집되어 있어 1인 가구 및 소규모 가구의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변이 주거 밀집 지역으로 비교적 정온한 환경을 갖추고 있습니다. 솔밭공원역이 인근에 위치하여 문화생활 및 여가 활동에도 용이합니다.

5.2. 편의/문화시설

인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본 물건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025.10.20.~2026.12.31. 지정기간 중, 아파트 용도 한정) 따라서 잔금 납부 시 해당 토지의 취득을 위한 허가 절차가 필요하며, 허가받지 못할 경우 계약이 무효화될 수 있으니 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

또한, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 건축선(3m 후퇴) 등 관련 도시계획법규의 적용을 받습니다.

6.2. 명도 관련

임차인 김은서 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 북부 지역의 역세권 소형 아파트로서, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 토지거래허가구역이라는 법적 제약이 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 아파트 자체의 가치는 양호하나, 법적 제한사항을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우이신설선 솔밭공원역 역세권 입지로 교통이 편리합니다.

* 2022년 사용 승인된 비교적 신축급 건물로 내부 컨디션이 좋을 것으로 예상됩니다.

* 소형 평형으로 1인 가구, 사회 초년생, 투자 목적 등 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 공원 인접으로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 223,000,000원이며, 이는 평당 약 23,597,883원 수준입니다. 주변 시세 및 본건의 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

현재 시세를 기준으로, 해당 물건의 면적(약 9.45평)과 신축 연식, 입지 조건 등을 감안할 때, 보수적으로 감정가 대비 100~105% 수준을 예상해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 235,000,000원

※ 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 부동산 시장 동향을 기반으로 산정되었으며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률, 물건의 구체적인 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역임을 감안하여 허가 취득 가능 여부 및 절차를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.