나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5292 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층710호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '도봉도서관' 북동측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 ‘삼양로’ 주변으로 음식점, 카페, 병원, 약국 등이 소재하는 노선상가지대로 인근에 백운초, 서라벌중, 솔밭근린공원 등 교육시설, 공원 등이 위치하고 있음.

교통상황

본건 남서측 인근에 지하철 우이신설선 ‘솔밭공원역’이, 서측 인근 ‘삼양로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 공동주택(청년주택) 내 제7층 제710호로, 외벽 : 석재붙임 마감, 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용 중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지, 정방형 토지로, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 25미터 도로, 북측으로 노폭 약 7~8미터 도로, 동측으로 노폭 약 7미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 507-1: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5292 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층710호

용도: 아파트 (청년주택)

건물 규모: 7층 건물 중 7층

사용승인일: 2022년 5월 13일

1.2. 매각 정보

감정가: 232,000,000원

토지 면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

건물 면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, '도봉도서관' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 '삼양로'를 따라 음식점, 카페, 병원, 약국 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

인근에 백운초등학교, 서라벌중학교 등 교육시설과 솔밭근린공원이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 조성합니다.

2.2. 교통 상황

지하철 우이신설선 '솔밭공원역'이 남서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서측 '삼양로' 변에는 다수의 버스 정류장이 있어 시내 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기는 도휘주식회사 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리는 한국주택금융공사의 근저당권(접수일자 2022-08-12)입니다.

이후 설정된 한국주택금융공사, 주식회사온라이프건설의 근저당권, 박미숙, 주식회사도안의 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매 개시결정, 목포세무서장의 압류 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 3,009,253,440원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 하윤지

보증금: 3,000,000원

차임: 440,000원

전입/확정일자: 2025년 6월 27일

배당신고일자: 2025년 12월 26일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 3,000,000원이 있습니다. 배당 신고는 하였으나, 매각으로 인해 대항력이 없어 소멸될 권리에 해당합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (현재 등기부상 해당 권리 없음)

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근 '삼양로' 변은 다양한 음식점, 카페, 병원, 약국 등 생활 편의 시설이 밀집된 상업지역입니다.

청년주택이라는 특성상 젊은 층을 위한 편의 시설 및 서비스 업종이 발달할 가능성이 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 환경 보고서 및 관련 검색 결과에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

백운초등학교, 서라벌중학교 등 다수의 교육 기관이 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.2. 주거 편의 시설

솔밭근린공원이 인접하여 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.

대중교통 접근성이 우수하며, 단지 인근에 병원, 약국 등 생활 필수 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주차 시설: 건물 내 지하 자동 주차시설 112대 설치되어 있음 (JSON 정보 기준).

복리시설: 관리사무소, 커뮤니티공간.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 하윤지 씨는 대항력이 없어 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다. (인수 보증금 0원)

채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 경매 진행 과정에서 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 물리적/법적 리스크

본 물건은 '고도지구(28m 이하)' 및 '건축선(3m 후퇴)' 등 건축 관련 규제가 적용되는 지역에 위치합니다.

'토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다 (지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31, 아파트 용도 한정).

'공공지원민간임대주택 공급촉진지구'로 지정되어 있어 관련 정책의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 청년주택으로, 도봉구 쌍문동의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 입지입니다.

주변 교육 시설 및 공원이 인접하여 주거 쾌적성이 높습니다.

등기부상 다수의 권리가 말소될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확하나, 임차인의 대항력 부재 및 높은 채권 총액은 주의가 필요합니다.

특히, 토지거래허가구역 지정 기간 및 아파트 용도 제한 사항을 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

최신 건축 연도의 신축급 아파트입니다.

우이신설선 솔밭공원역 역세권으로 교통이 편리합니다.

주변 상업시설 및 공원이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

향후 도봉구 지역 개발 및 교통망 확충 시 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 232,000,000원입니다.

건물 면적 약 7.01평 (23.19㎡)의 소형 아파트임을 고려할 때, 현재 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회하는 수준으로 형성될 것으로 예상됩니다.

본 물건은 임차인의 보증금 인수 금액이 0원이므로, 낙찰가의 100%를 잔금으로 납부해야 합니다.

또한, 토지거래허가구역 지정 등 규제 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

상기 조건을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 215,000,000원 ~ 235,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.