나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5384 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층719호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남서측 인근에 경전철 (우이신설선) 솔밭공원역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건중 7층 719호로서 외 벽: 화강석 및 벽돌타일등 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기,소화전,화재탐지설비,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형으로 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약25m, 북측 및 동측으로 약6m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,고도지구(28m이하),지구단위계획,도로(접함),소로3류(폭8m미만)(접함),조망 가로특화경관지구,가축사육제한구역,교육환경보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택공급촉진지구,과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25).토지거래계약에 관한허가구역(지정기간:2025.10.20~2026.12.31/아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계 선에서 3m 후퇴선).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5384 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층719호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 주요 정보

* 감정가: 226,000,000원 (22,600 만원)

* 토지면적: 9.06㎡ (약 2.74 평)

* 건물면적: 23.19㎡ (약 7.01 평)

* 사용승인일: 2022년 05월 13일

1.3. 아파트 정보

* 아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

* 총 세대수: 253세대

* 총 동수: 1동

* 최고층수: 7층

* 주차대수: 112대 (내부 주차)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독 및 다세대주택, 상업시설 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건 건물로 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다.

* 남서측 인근에는 경전철 우이신설선 솔밭공원역이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 양호한 편입니다.

* 건물 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m의 도로에 각각 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 2022년 08월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1) 입니다.

* 본 경매로 인해 매각으로 소멸되는 권리: 을1, 을2, 을3 (근저당권), 갑6, 갑7 (가압류), 갑8 (임의경매), 갑9 (압류) 등은 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 약 3,092,534,444원 (309,253 만원)으로, 본 건의 감정가 대비 상당히 높은 수준입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 해당 사항은 없으나, "임대관계 미상"이므로 잔금 납부 및 명도 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 청년주택으로 이용 중인 점을 감안할 때, 젊은 층을 대상으로 한 소규모 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 잠재력

* 인근 경전철역(솔밭공원역) 이용객 및 지역 내 거주민을 대상으로 한 상권 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 주위는 단독, 다세대 주택 및 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 백운초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 건물 시설

* 본 건물은 철근콘크리트구조로, 7층 중 7층에 위치한 호실입니다.

* 건물 내 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러, 위생설비, 도시가스 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 창호는 하이새시 이중창으로 마감되었습니다.

5.3. 주차 정보

* 건물 내 총 112대의 주차가 가능한 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 준주거지역, 고도지구(28m이하), 지구단위계획구역에 속합니다.

* 조망 가로특화경관지구, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25) 및 (아파트 용도 한정, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31) 외국인 또는 특정 용도 외 거래 시 허가가 필요합니다.

6.2. 임대 관계 및 내부 상태

* 임대관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 내부 구조도는 외부 관찰 및 탐문에 기초하여 작성되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있으며 내부 상태에 대한 면밀한 사전 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 인접 여부

* 제공된 정보 및 공개된 자료 검색 결과, 본 건의 직접적인 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장, 묘지 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 도봉구 및 인근 지역의 혐오시설에 대한 민원 발생 사례가 간헐적으로 보고되고 있어, 장기적인 관점에서 지역 사회 분위기를 고려할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울북부지방법원 2025타경5384 (1) 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 아파트(청년주택)입니다. 2022년 신축된 비교적 신축 건물로, 우이신설선 솔밭공원역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며 생활 편의 시설 접근성도 양호한 편입니다. 감정가는 2억 2,600만원으로 책정되었으나, 등기부상 채권 총액이 약 30억 9천만원에 달하는 높은 수준입니다. 이는 본 경매의 주요 동기이며, 낙찰 후 인수 부담은 없으나 채권자(한OOOOOOO)의 경매 신청으로 진행되고 있습니다. 임대 관계 미상이라는 점과 토지이용계획 상 각종 제한 사항들이 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 혐오시설 인근 문제는 현재까지 보고된 바 없으나, 향후 지역 개발 및 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 내부 상태 및 거주 편의성이 좋을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 우이신설선 솔밭공원역이 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 청년주택 용도: 청년주택으로 이용 중임을 감안할 때, 임대 수요가 꾸준할 수 있으며, 관련 정책 지원 등을 활용할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 높은 채권 총액으로 인해 경매가 진행되었으나, 실질적인 시장 가치 대비 저평가될 가능성을 배제할 수 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원입니다. 최근 주변 아파트 시세 및 유사 물건의 실거래가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

부동산 정보 검색 결과, 도봉구 쌍문동 일대 아파트 시세는 3.3㎡당 약 1,800만원 내외로 파악됩니다 (2023년 기준). 본건의 건물 면적 23.19㎡ (약 7.01평)에 적용 시, 단순 환산 시세는 약 1억 2,600만원 수준입니다.

그러나 본 건은 신축 연식, 역세권 입지, 청년주택 용도의 특수성을 감안해야 합니다. 또한, 높은 등기부채권 총액에도 불구하고 감정가 2억 2,600만원은 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다.

입찰 희망가는 신중한 분석이 필요하며, 현재 감정가(226,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하여, 향후 명도 및 임대 수익률을 고려한 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

현재로서는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 선에서 검토하는 것이 합리적일 수 있으나, 실제 현장 조사 및 추가 시세 변동 추이를 반드시 확인 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

(주의: 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.