나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13313 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 848-2 대림베스트빌 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "시흥초등학교"에서 북측으로 직선거리 약 300m, "서울신흥초등학교"에서 남서측으로 직선거리 약 350m 지점에 위치함. 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(1호선 "독산역")으로부터 약 1km 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로("독산로")까지 약 30m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상5층 중 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2017.07.28.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)(방2, 거실, 주방겸식당, 욕실, 발코니 등)임. ※ 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 집행시 재확인 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m, 동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13313 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 848-2, 대림베스트빌 제3층 제303호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상5층 중 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택

건축물 사용승인일: 2017년 7월 28일

토지면적: 24.93㎡ (약 7.54평)

건물면적 (전용면적): 36.92㎡ (약 11.17평)

감정가: 291,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교"에서 북측 약 300m, "서울신흥초등학교"에서 남서측 약 350m 지점에 위치함. 주위는 다세대주택, 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철 1호선 "독산역"으로부터 약 1km 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 "독산로"까지 약 30m 거리임.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2022카단105889 가압류 (주택도시보증공사, 2022.11.22.)

주요 권리사항:

* 채권자 이혜미의 주택임차권 (접수일자 2024.01.17.): 보증금 177,000,000원, 전입일자 2018-01-08, 확정일자 2018-01-11, 배당신고일자 2024-01-17. 대항력이 있음.

* 채권자 이혜미의 강제경매 (접수일자 2025.11.19.)

인수되는 권리:

* 채권자 이혜미의 임차권은 대항력이 있으며, 보증금 177,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

참고사항:

* 강제경매 신청 채권자는 이OO임.

* 등기부채권 총액은 1,376,000,000원임.

4. 상권분석

본건이 위치한 서울특별시 금천구 시흥동 지역은 다세대주택, 연립주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역임.

본건 주위에는 시흥초등학교, 서울신흥초등학교 등이 있어 교육 환경은 양호한 편임.

지하철 1호선 독산역까지의 거리가 약 1km로 도보 이용이 다소 불편할 수 있으나, 독산로 등 간선도로 접근성이 양호하여 차량 및 대중교통 이용에는 무리가 없음.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 7일, 시흥동 838-1 한신빌라 (연립, 1998년식, 73.84㎡) 32,000만원 (약 433만원/㎡)

* 2026년 7월 2일, 시흥동 271-26 동오빌라트 (다세대, 2002년식, 40.2㎡) 15,300만원 (약 381만원/㎡)

* 2026년 7월 1일, 시흥동 943-27 인성하이츠D동 (다세대, 2004년식, 53.87㎡) 33,600만원 (약 624만원/㎡)

본건은 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택으로, 비교 사례 중 2004년식 53.87㎡가 33,600만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 전용면적(36.92㎡)과 신축 연식(2017년)을 감안하여 현 시세는 약 2억 3천만원에서 2억 6천만원 사이로 추정됨.

5. 생활정보

주변 시설: 시흥초등학교, 서울신흥초등학교 등 교육 시설이 근거리에 위치하고 있으며, 독산로를 따라 형성된 상업 지역을 통해 다양한 편의시설 및 생활 서비스 이용이 가능함.

주거 환경: 다세대주택, 공동주택 등이 밀집한 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있음.

교통: 지하철 1호선 독산역까지 도보로 약 15-20분 소요되며, 버스 등 대중교통 이용은 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이혜미 씨는 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 보증금 177,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 남은 금액을 낙찰자가 인수해야 함. 이는 낙찰 후 추가적인 상당한 비용 발생 위험을 의미함.

감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 291,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 매매 사례 및 본건의 면적, 건축 연식 등을 종합적으로 고려했을 때, 시세는 감정가보다 낮을 수 있음.

토지이용계획상의 제한: 본건은 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등 관련 법규에 따른 장애물 제한 표면 구역, 대공 방어 협조 구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음. 또한, 중점경관관리구역 및 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점도 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 건축된 도시형생활주택으로, 비교적 최신식 건물이라는 장점이 있음. 금천구 시흥동 일대의 주거지로서의 입지 조건 또한 무난한 편임.

그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 177,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점임. 이는 낙찰가의 상승으로 이어져 투자 수익률을 크게 낮출 수 있는 요인임.

또한, 감정가가 최근 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다는 임차인 인수 금액을 포함한 총 지출액 대비 가치를 신중하게 판단해야 함.

본건에 관심을 갖는다면, 임차인의 보증금 회수 가능성을 철저히 분석하고, 배당표를 확인하여 인수 금액을 정확히 산출하는 것이 필수적임.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 비교적 관리가 용이하고 향후 가치 유지에 유리할 수 있음.

주거 입지: 초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 적합하며, 생활 편의 시설 접근성도 양호한 편임.

잠재적 가치 상승: 금천구 지역의 개발 계획 등 외부 요인에 따라 향후 시세 상승의 가능성을 기대해볼 수 있음. (단, 현재 임차인 리스크가 매우 큼)

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적(36.92㎡)과 건축 연식(2017년)을 고려한 시장 가치는 약 2억 3천만원에서 2억 6천만원으로 추정됨.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인 이혜미 씨의 보증금 177,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 매우 높음. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 "잔액을 매수인이 인수함"이라는 상반된 내용은 배당 예측의 불확실성을 나타냄.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 위험을 고려하여, 보수적인 접근이 필요함. 감정가(291,000,000원) 대비 약 75% 수준, 또는 추정 시세(230,000,000원) 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

최종 제안 입찰가: 220,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수액을 제외하고 순수 부동산 가치에 대한 금액으로 산정한 것입니다. 실제 낙찰 시 총 지출액은 낙찰가에 임차인으로부터 인수하게 되는 보증금 잔액을 더한 금액이 됨을 반드시 유념하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.