나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3723 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 823-33 강남루덴스오피스텔 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강남구 역삼동 소재 "역삼초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근으로 업무시설, 상업시설, 오피스텔 등으로 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철 "역삼역"(2호선)과 "강남역"(2호선, 신분당선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내11층 1101호로서, (사용승인일 : 2021.01.29) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

"오피스텔"로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지시설, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형으로 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약10M 및 동측으로 노폭 약9M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로), 가로구역별 최고높이 제한지역 <건축법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정 기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3723 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 823-33 강남루덴스오피스텔 11층 1101호

용도: 오피스텔

감정가: 440,000,000원

토지면적: 4.78㎡ (약 1.45평)

토지지분: 4.78㎡

건물면적: 26.11㎡ (약 7.90평)

건물지분: 26.11㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 내 11층 1101호

사용승인일: 2021.01.29

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "역삼초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근으로 업무시설, 상업시설, 오피스텔 등으로 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철 "역삼역"(2호선)과 "강남역"(2호선, 신분당선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 11층 1101호임.

토지이용계획 및 제한상태: 공히 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021.06.16 접수된 국민은행 근저당권(을1)으로, 말소기준권리가 됨.

낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리(을1)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

낙찰 시 인수되는 권리: 현재 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 없는 것으로 보임.

임차인 현황:

* 임차인: TAKADAR

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-09-09

* 대항력: 있음

* 비고: 2011년부터 거주 중인 임차인으로 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 특이사항으로 판단됨. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 서울특별시 강남구 역삼동, 특히 테헤란로 인근에 위치하여 업무시설, 상업시설, 오피스텔이 밀집한 지역으로 활발한 상권이 형성되어 있음.

유사 물건 거래 사례:

* 2024년 10월 11일: 5층, 27.64㎡ (약 8.36평), 39,000만원 거래. (평당 약 1,411만원)

* 2024년 4월 4일: 15층, 29.95㎡ (약 9.06평), 55,000만원 거래. (평당 약 1,836만원)

* 2025년 6월 13일: 8층, 27.64㎡ (약 8.36평), 33,000만원 거래. (평당 약 1,194만원)

본건과 비교: 본건(26.11㎡, 11층)은 유사 면적 대비 최근 거래가 33,000만원(8층) 및 39,000만원(5층)에 형성되어 있음. 15층 거래는 최고가이나 면적 및 층수 차이가 다소 있음.

1.4. 생활정보

인근 편의시설: "역삼초등학교" 인근에 위치하며, 강남역 및 역삼역을 중심으로 한 다양한 상업, 금융, 문화, 의료 등 편의시설 접근이 용이함.

주거환경: 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역으로, 직주근접성이 우수하며 현대적인 주거 및 업무 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 2011년부터 거주해 온 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 상태임. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁, 비용 발생 또는 장기화 가능성을 내포하므로, 철저한 법률 검토 및 대비가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

유동화물건: 유동화 관련 채권으로 경매가 진행되는 물건으로, 일반 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있으며, 특수 물건으로 분류됨.

토지거래계약허가구역: 본건 취득 후 일정 기간 내 외국인 등 특정 대상자의 토지 거래에 제한이 있을 수 있으나, 일반 개인 매수 시에는 해당되지 않을 가능성이 높음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 자체의 연식 대비 상태 및 구조도 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 2011년부터 거주해 온 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 없이 존재한다는 점입니다. 이 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하고, 명도에 필요한 시간과 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

최근 실거래가는 33,000만원에서 39,000만원 사이에 형성되어 있으며, 감정가 44,000만원은 현 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

강남 역세권 신축급 오피스텔: 우수한 입지로 공실 위험이 낮고 임대수익 및 시세차익 기대 가능.

인수 보증금 없음: 임차인의 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담이 없어 초기 투자 부담이 줄어듦.

잠재적 가치 상승: 임차인 문제 해결 후, 정상적인 임대 또는 매각 시 시세 상승을 통한 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 440,000,000원

최근 실거래가(유사 면적, 8층): 330,000,000원

최근 실거래가(유사 면적, 5층): 390,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)이 존재하여 명도 관련 리스크가 매우 크므로, 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

종합적인 시세 분석 및 리스크 평가 결과, 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. 본 예상가는 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 법률 검토 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.