나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13405 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 996-19 동우하이빌 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2022-03-21) 외벽 : 석재 붙임 및 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 385,000,000원)

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 996-19 동우하이빌 제6층 제601호

2.2. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집 지역으로 주위환경은 보통임. [cite: None]

2.3. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통임. [cite: None]

2.4. 도로 상태

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함. [cite: None]

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 이몽례 (2022-03-28)

* 소유권이전: 한여경 (2022-05-16)

* 소유권이전: 박정수 (2022-02-13, 매매)

* 압류: 강서구 (2024-02-13, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김연수 (2024-05-03, 보증금 385,000,000원, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-20, 보증금 385,000,000원, 말소)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 02월 13일자 강서구의 압류입니다. [cite: None]

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. [cite: None]

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김연수)

* 보증금: 385,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: 2022-04-15

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. [cite: None]

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다. [cite: None]

4.2. 주변 지역 특성

주위는 다세대주택 밀집 지역으로, 주거지로서의 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. [cite: None]

5. 생활정보

5.1. 건축 정보

* 건물명: 동우하이빌

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물

* 호수: 제6층 제601호

* 사용승인일: 2022-03-21

5.2. 면적

* 토지면적: 23.36㎡ (약 7.07평)

* 건물면적 (전용면적): 33.81㎡ (약 10.23평)

5.3. 설비 내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다. [cite: None]

5.4. 주변 시설

강서구청 인근에 위치하여 행정시설 접근이 용이하며, 주변 다세대 주택 밀집 지역으로 생활 편의시설은 보통 수준으로 예상됩니다. [cite: None]

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 조건

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등장하며, 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 경매 물건과 다른 복잡한 권리 관계를 내포하고 있을 수 있습니다. 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 조건이나, 관련 서류 및 HUG 측의 정확한 입장을 사전에 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다. [cite: None]

6.2. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. [cite: None]

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2022년 3월 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 감정가는 427,000,000원입니다. [cite: None]

주위 환경은 다세대주택 밀집 지역이며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. [cite: None]

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. [cite: None]

다만, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 개입하며 임차인의 대항력 포기 조건이 붙어 있어, 관련 세부 사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다. [cite: None]

신축 건물이라는 장점이 있으나, HUG 관련 조건과 다수의 도시계획 제한은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. [cite: None]

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 3월 사용승인으로 신축 효과 및 하자 발생 가능성이 낮음.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 안정성 확보.

* HUG 관련 정리: HUG의 개입으로 권리 관계 정리가 비교적 명확할 수 있으며, 임차보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높음 (확인 필수).

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 현 시세 및 향후 시세 상승 가능성을 고려한 적정 입찰가 산정 시 투자 가치 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 면적(19.98㎡, 2019년식)의 다세대 주택 매매가는 216,000,000원(평당 약 3,570만원) 수준입니다. [cite: JSON 1]

본건은 전용면적 33.81㎡(약 10.23평)이며, 2022년식으로 건축 연도가 더 신축입니다. [cite: None]

이를 바탕으로 환산한 시장 가격은 약 365,000,000원 수준으로 추정됩니다. [cite: None]

본건의 감정가는 427,000,000원으로, 이는 비교적 신축인 점을 감안하더라도 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. [cite: None]

다만, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 임차보증금(385,000,000원) 인수 부담이 없을 것으로 예상되며, 이는 입찰가 산정 시 긍정적인 요인입니다. [cite: None]

9.2. 예상 입찰가

신축 연식의 이점을 고려하고, HUG 관련 조건으로 인한 명도 리스크가 해소될 가능성이 높다는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 일부 할인된 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. [cite: None]

유사 물건 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 380,000,000원 ~ 410,000,000원 범위에서 전략적으로 결정하는 것을 권장합니다. [cite: None]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.