나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104422 [1] 서울특별시 중구 황학동 951 소미골드라인 8층804호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 황학동에 소재하는 "황학동주민센터" 동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,6호선 "신당역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건 내 제8층 제804호로서, (사용승인일: 2019-09-10) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)( (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~20 26.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금266,700,000원 임대차계약일자 : 2022년10월15일 임차권자 : 김지수

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경104422 (1) 서울중앙지방법원

소재지: 서울특별시 중구 황학동 951, 소미골드라인 8층804호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 310,000,000원

토지면적: 8.40㎡ (약 2.54 평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 황학동에 소재하는 “황학동주민센터” 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭습니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있으며 지하철 2, 6호선 “신당역”이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 건축물 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제8층 제804호이며, 2019년 9월 10일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내벽 및 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다. 총 11층 건물에 24세대가 거주 중입니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 사다리형 평지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지의 동측으로는 약 6m 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등 대상, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 대상, 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2025년 11월 14일 접수된 서울보증보험주식회사(주채권자: 광주지방법원 2025카단57330)의 가압류(갑5)입니다.

경매개시결정(2025타경104422)은 주택도시보증공사(HUG)에 의해 2025년 11월 20일에 접수되었습니다.

이 외에도 서울남부지방법원의 하나은행 가압류(2026카단10025) 및 영등포세무서장의 압류 등이 등기되어 있습니다.

등기부상 을1 권리인 주택임차권(김지수, 권리금액: 266,700,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

총 등기부채권액은 324,147,949원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김지수

보증금: 266,700,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-28

확정일자: 2022-10-17

배당신고일자: 2024-07-08

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권이 말소될 예정임.

* 임차인: 하미옥

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-21

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 보증금이 없는 임차인으로, 대항력이 있으나 보증금 미상으로 주의가 필요함.

3.3. 권리분석 요약

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 선순위인 일부 권리는 말소 대상입니다.

주요 임차인인 김지수 씨의 경우, 대항력이 없는 것으로 판단되며 등기된 임차권 역시 말소될 예정입니다.

다만, 보증금은 미상이지만 대항력이 있는 임차인 하미옥 씨가 존재하므로 관련 내용을 추가 확인해야 합니다.

물건명세서상 채권자(HUG)는 매수인에게 임차보증금반환채권의 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 보증금 미회수분에 대해 매수인이 인수할 책임이 없음을 시사합니다.

4. 상권분석

본건은 중구 황학동에 위치하며, 주변에 오피스텔, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 과거 도매시장 및 상업시설이 발달했던 지역의 일부로, 현재는 주거와 상업 기능이 복합적으로 나타나는 곳입니다. 신당역 역세권이라는 지리적 이점과 함께, 지속적인 도시 정비 및 개발 가능성을 가진 지역으로 평가할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 6호선 신당역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 황학동 주민센터가 인근에 위치하며, 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경은 무난한 편이며, 11층 건물의 8층에 위치하여 조망은 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 보증금액이 0원으로 표기되어 있으나 대항력이 있는 임차인(하미옥)이 존재합니다. 이로 인한 점유 이전이나 명도 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차권 말소 관련: 등기부상 주택임차권(김지수)은 말소 예정이나, 임차인의 배당 현황 및 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건: HUG가 임차보증금반환채권승계인으로서 매수인의 대항력을 포기하는 조건부 매각이라는 점은, 매수인이 임차보증금 인수 부담에서 벗어날 가능성을 높이지만, 복잡한 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 중구 황학동 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 감정가는 310,000,000원입니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 경매 절차에 따라 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력있는 임차인 존재 및 HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리관계와 임차인 관련 사항은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 6호선 신당역 이용이 편리한 역세권에 위치합니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 도시정비 잠재력: 황학동 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발 가능성을 지닌 지역으로 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 조건: HUG가 임차보증금반환채권의 잔액에 대한 매수인의 책임을 포기하는 조건부 매각으로, 명확한 권리 분석 시 보증금 인수 부담이 없을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 29.96㎡)과 건축 연도(2019년)를 가진 인근 ‘테인트리즈’ 건물(2019년 준공)이 2026년 3월 13일에 295,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가(310,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

대항력있는 임차인 및 복잡한 권리 관계를 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

임차 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위로 판단됩니다.

참고:

* 주변에 특별한 혐오 시설은 검색되지 않았습니다.

* 임차인 하미옥 씨는 보증금은 없으나 대항력이 있으므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 본 보고서의 예상 입찰가는 제공된 정보와 주변 시세 분석을 바탕으로 작성되었으며, 실제 낙찰가와 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.