나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경455 [1] 서울특별시 송파구 방이동 34 집앤사잠실프리미어 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "잠실역"(2,8호선), "몽촌토성역"(8호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상18층 건물 내 제12층 제1202호로서 (사용승인일 : 2023.02.08.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중인 것으로 추정됨.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 대체로 정방형 토지로서 현황 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측과 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 올림픽로30길과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) , 도로(2021-08-12)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경455 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 물건정보

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 34 집앤사잠실프리미어 12층1202호

용도: 오피스텔

감정가: 683,000,000원

1.3. 면적정보

토지면적: 5.90㎡ (약 1.78평)

토지지분: 5.9㎡ (약 1.78평)

건물면적: 38.90㎡ (약 11.77평)

건물지분: 38.9㎡ (약 11.77평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 건축물 정보 (건축물표제부 기반)

건물명: 집앤사 잠실 프리미어

신주소: 서울특별시 송파구 올림픽로30길 1-12 (방이동)

주용도: 업무시설 (오피스텔로 이용 추정)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일자: 2023년 02월 08일

총 층수: 지상 18층, 지하 3층

해당 층: 12층

전용 면적 (건물면적): 38.90㎡ (약 11.77평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "잠실역"(2,8호선), "몽촌토성역"(8호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다. 또한, 북측과 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 올림픽로30길과 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 국민은행 근저당권(접수일자: 2023-04-06, 채권최고액: 610,800,000원) 이하 모든 후순위 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 818,729,259원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대차 관계는 미상으로 확인되므로, 현황 조사 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 송파구 방이동 일대는 잠실역을 중심으로 한 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 올림픽공원과 인접하여 유동인구가 풍부하며, 대규모 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

4.2. 주변 시설

주변에 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 잠실역 인근의 롯데월드몰, 롯데백화점, 병원, 문화시설 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 북서측 인근에 방이중학교가 위치하고 있으며, 송파구는 전반적으로 우수한 교육 환경을 갖추고 있어 자녀 양육에 유리합니다.

5.2. 편의시설

잠실역 주변의 롯데월드몰, 롯데백화점, 롯데마트 등 대규모 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 올림픽공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

5.3. 교통 접근성

지하철 2, 8호선 잠실역 및 8호선 몽촌토성역을 대중교통으로 이용할 수 있으며, 올림픽대로 등 주요 간선도로와의 접근성이 뛰어나 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 자산유동화 증권(ABS)의 기초자산으로 편입된 부동산입니다. 유동화 과정에서의 특수성으로 인해 일반 경매 물건과 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 미확인

임차인 현황 상 보증금 합계가 0원으로 표시되어 인수 부담은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 추정되어 실제 점유자 존재 및 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 현장 조사가 필요합니다.

6.3. 건축물 관련 제한사항

토지이용계획 상 일반상업지역, 지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구), 과밀억제권역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 신축된 최신식 오피스텔로, 잠실역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 기본적인 상품성은 매우 우수합니다. 그러나 유동화 물건이라는 특수성과 임대차 관계 미확인으로 인한 잠재적 위험 요소를 간과해서는 안 됩니다. 특히 임대차 미확인 부분은 낙찰 후 명도 과정에 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 오피스텔: 2023년 준공으로 깔끔한 건물 상태 및 신축 프리미엄 기대.

* 탁월한 입지: 잠실역 역세권으로 서울 동남권의 핵심 상업 및 교통 중심지.

* 우수한 교통망: 지하철 2, 8호선 이용 용이, 주요 도로 접근성 우수.

* 풍부한 생활 인프라: 대규모 쇼핑몰, 문화 시설, 공원 등 편의시설 인접.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 683,000,000원입니다. 본 물건은 신축 건물로서 잠실역 인근의 우수한 입지를 고려할 때, 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 그러나 유동화 물건의 특수성과 임대차 미확인으로 인한 위험 부담을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 현 시세 및 경매 시장 상황, 그리고 상기 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 690,000,000원 내외로 제시합니다.

본 입찰가는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 상세한 권리 및 임대차 관계 조사, 주변 시세 변동 등을 면밀히 파악한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.