나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13271 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 917-14 삼성다빈치 제7층 제703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 환승역인 '까치산역' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하 는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 '까치산역' 이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물 내 제7층 제703호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '도시형생활주택-원룸형'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, CC TV설비, 주차타워, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트 ), 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025 .8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31 )임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13271 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 917-14 삼성다빈치 제7층 제703호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 107,000,000원

토지면적: 4.77㎡ (약 1.44평)

건물면적: 14.35㎡ (약 4.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 환승역인 '까치산역' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 '까치산역'이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의도는 보통임.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물 내 제7층 제703호로서, 외벽은 돌붙임 마감 등, 창호는 새시 창호 등임. (건축물대장상 2014년 4월 사용승인)

* 이용상태: 집합건축물대장상 '도시형생활주택-원룸형'으로 등재되어 있음.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 강서구(서울특별시)의 압류(2024-10-30 접수)임.

* 인수되는 권리: 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 권리가 소멸될 예정임. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 백

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-05

* 대항력: 있음

* 비고: '대항력 있음'으로 기재되어 있으나, 보증금 및 차임이 없어 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨. 다만, 특별 매각 조건에 따른 대항력 포기 여부 확인 필요.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 119,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-12

* 확정일자: 2023-03-29

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인이므로, 임차보증금 119,000,000원은 매수인이 인수하지 않으며, 채권자의 배당을 통해 회수될 것으로 예상됨.

* 특별 매각 조건:

* SGI 인수조건 변경 사항이 있음.

* 채권자(서울보증보험)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

* 임차인 및 임차보증금반환채권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각으로 진행됨. 이는 임차인 백 의 대항력에 대한 조건부 소멸을 의미하는 것으로 해석됨.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 지하철 '까치산역' 역세권에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역임. 소형 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 및 소규모 임대 수요가 존재할 것으로 예상됨.

* 근린생활시설: 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 양호한 수준임.

* 개발 잠재력: 지역 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 상업시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

* 교통시설: 지하철 2·5호선 '까치산역' 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수함.

* 주거 환경: 주변 주거 환경은 비교적 양호하게 평가됨.

* 설비 내역: 위생 및 급·배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, CCTV, 주차타워, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (백 ): 임차인의 보증금은 0원이지만 '대항력 있음'으로 기재되어 있으므로, 특별 매각 조건(대항력 포기)이 확실히 이행되는지 여부를 매각기일 직전에 반드시 확인해야 함. 조건 불이행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등은 건축 및 토지 이용에 있어 일부 제한사항으로 작용할 수 있으나, 현 주거용도에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됨.

* 토지거래계약 허가구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31) 내 거래 시에는 관련 규정 준수가 필요함. (다만, 통상 경매 매수인은 이 허가 요건에 해당하지 않음.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택임. 감정가 107,000,000원에 비해 면적이 작아 단위 면적당 가격이 높게 책정된 것으로 보임. 권리관계상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 0원에 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 매수인의 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨. 또한, 대항력 있는 임차인의 대항력 역시 매각 조건에 의해 소멸될 가능성이 높음. 주변 시세 및 본건의 정확한 가치 평가가 중요하며, 특별 매각 조건의 확실한 이행 여부 확인이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적 (14.35㎡): 1인 가구 대상의 임대 수익률 극대화 가능성이 있음.

* 우수한 입지: 지하철 2·5호선 '까치산역' 역세권으로 교통이 편리함.

* 리스크 관리: 임차인 관련 보증금 인수 및 대항력 문제가 특별 매각 조건으로 명확히 해소될 가능성이 높아 투자 안정성이 높음.

* 미래 가치: 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 107,000,000원

최근 유사 조건 거래 사례 (JSON 분석):

2026년 7월 1일, 2019년에 준공된 19.98㎡ 다세대 주택이 216,000,000원 (약 10,810,810원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

본건(2014년 준공, 14.35㎡)의 감정가는 107,000,000원 (약 7,456,446원/㎡)입니다.

최신 거래 사례의 높은 가격 시세와 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 잠재적 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없고, 대항력 포기 조건이 확실히 이행될 경우 위험 요인이 크게 해소되는 점을 감안하면, 투자 매력이 있습니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약간 상향된 수준으로 제안합니다.

예상 입찰가: 115,000,000원

외부 지도 검색을 통한 혐오시설 확인 제한 사항:

실시간 외부 지도 서비스나 검색 엔진을 이용한 주변 시설 검색은 본 시스템의 기능 범위를 벗어나므로, 구체적인 혐오시설 유무 확인은 불가능합니다. 다만, 제공된 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등이 명시되어 있어, 이러한 제한 사항은 인지하고 있어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.