나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13343 [1] 서울특별시 강서구 방화동 648-14 더제이클래식 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "서울방화초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "개화산역(지하철5호선)" 과 "공항시장역(지하철9호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2021.06.18) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13343 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 648-14 더제이클래식 제4층 제401호

건물명: 더제이클래식

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2021년 06월 18일

총 층수: 6층 중 제4층

감정가: 264,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

토지지분: 16.40㎡ (약 4.96평)

건물면적: 24.89㎡ (약 7.53평)

건물지분: 24.89㎡ (약 7.53평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 강서구 방화동에 소재하며, "서울방화초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 비교적 원거리에 지하철 5호선 개화산역과 지하철 9호선 공항시장역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본 건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 지구 지정으로 인해 항공기 운항 안전과 관련된 고도 제한 등의 규제가 적용될 수 있습니다.

2.4. 주변 환경 분석

주변에 서울방화초등학교가 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호합니다. 다만, 검색 결과에 따르면 방화동 지역은 과거 건설폐기물 처리장, 차량기지 등 주민 기피시설이 다수 소재했던 지역으로, 현재 이전 논의가 진행 중이거나 일부 이전된 사례가 있습니다. 이러한 시설들의 위치 및 영향은 지역 환경에 따라 다를 수 있으나, 일부 지역에서는 먼지, 소음 등의 민원이 제기된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 08월 04일자 압류(강서구청)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 집합건물 등기부 요약 상, 을구 1번 권리(2024.11.08 접수)로 주택임차권이 등기되어 있으며, 권리자는 박주현 씨입니다.

* 임차인 박주현 씨는 보증금 288,000,000원, 전입일자 2022년 10월 21일, 확정일자 2022년 09월 06일로 대항력이 있습니다.

* 물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 임대차보증금 288,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 중요한 위험 요소입니다.

* 그 외 등기부 내역은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 보증금

물건명세서 상, 대항력 있는 임차인 박주현 씨의 보증금 288,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 7월 7일 거래된 마곡팰리스(2017년식, 38.95㎡)는 30,600만원에 거래되었습니다. 이 사례를 바탕으로 환산 시, 본 건(24.89㎡)의 시세는 약 19,500만원으로 추정됩니다.

* 2025년 7월 6일 거래된 대림캐슬(2015년식, 29.97㎡)은 25,300만원에 거래되었습니다. 이 사례를 바탕으로 환산 시, 본 건(24.89㎡)의 시세는 약 21,000만원으로 추정됩니다.

* 2025년 7월 1일 거래된 럭키밸리존(2003년식, 57.69㎡)은 26,000만원에 거래되었으나, 건물 연식 및 면적 차이가 커 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 시장 평가

본 건은 2021년에 사용 승인된 신축 건물로, 유사 연식의 신축 다세대주택이라면 30,000만원 이상의 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 제공된 최근 거래 사례들에서는 본 건 면적(24.89㎡) 기준, 약 19,500만원에서 21,000만원 수준의 시세가 형성된 것으로 보입니다. 감정가는 264,000,000원으로, 인근 신축 주택의 가치를 반영한 것으로 보이나, 실제 시장 가격과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 서울방화초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 요지인 개화산역(5호선) 및 공항시장역(9호선)을 비교적 원거리에 두고 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 설비

건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다. 건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 2021년 사용승인된 신축 건물로 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박주현 씨의 보증금 288,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 물건의 감정가(264,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰받더라도 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전 임차인의 배당 요구 여부 및 예상 배당 금액을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

* 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역: 공항 관련 법규에 따른 건축물 높이 제한 등이 있을 수 있으며, 이는 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 될 수 있습니다.

* 상대보호구역(학교): 학교 주변 지역으로 특정 업종의 입점이 제한될 수 있습니다.

* 대공방어협조구역: 군사 작전 지역 인접으로 인한 관련 규제가 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 특정 조건(외국인 등)의 거래 시 허가가 필요합니다.

6.3. 주변 환경 요인

방화동 지역은 과거 건설폐기물 처리장, 차량기지 등 주민 기피시설이 소재했던 지역으로, 이전 논의가 진행 중이거나 일부 이전된 사례가 있습니다. 이러한 시설들의 위치 및 영향은 지역 가치에 잠재적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2021년에 신축된 더제이클래식 다세대주택으로, 건물 자체의 신축 연식과 관리 상태는 우수할 것으로 판단됩니다. 주변 교통 및 생활 환경도 무난한 편입니다. 그러나 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박주현 씨의 보증금 288,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 또한, 공항 관련 지구 지정 등 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 건물 노후도가 낮습니다.

* 주거 지역: 방화동은 서울 서남권의 주거 지역으로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 교통 접근성: 지하철 5호선 개화산역과 9호선 공항시장역을 비교적 원거리에 두고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인 박주현 씨의 보증금 288,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 건의 감정가 264,000,000원을 초과하는 금액입니다.

만약 임차인의 보증금 288,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않고 매수인이 인수해야 한다면, 낙찰가 외에 추가적인 288,000,000원 (또는 미변제 잔액)이 추가로 부담됩니다.

제공된 최근 매매 사례 분석 시, 본 건의 면적(24.89㎡) 기준 유사 물건의 시장 시세는 약 19,500만원에서 21,000만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 부담을 고려할 때, 본 건의 낙찰가는 시장 시세 및 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 결정되어야 합니다. 만약 보증금이 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않는다고 가정하더라도, 감정가 264,000,000원에 근접하는 입찰은 신중해야 합니다.

임차인 보증금 인수 위험을 고려했을 때, 본 건의 경우 시장 가치 대비 총 매수 비용이 매우 높아져 투자가치가 낮을 수 있습니다.

임차인 보증금 288,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않아 인수해야 하는 최악의 시나리오를 고려하면, 현실적인 입찰가는 시장 시세보다 현저히 낮게 형성될 수밖에 없습니다.

이를 바탕으로, 예상 입찰가 범위는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 으로 제안합니다. 이는 보증금 인수 부담 및 시세 분석을 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다.

매우 중요: 본 물건은 임차인 보증금 인수 리스크가 매우 크므로, 입찰 전 반드시 권리 관계 및 배당 예상액을 철저히 확인하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.