나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13359 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 연립주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층건 내 제5층 제504호로서 (사용승인일: 2021.11.15), 외벽: 인조석 및 치장벽돌 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택(안방, 방1, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외, 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히; 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13359 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제5층 제504호 (신규 도로명: 서울특별시 강서구 화곡로20길 33-15)

* 용도: 도시형생활주택

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제504호 (사용승인일: 2021.11.15)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 294,000,000원

* 토지면적: 17.10㎡ (약 5.17평)

* 건물면적: 27.07㎡ (약 8.19평)

* 토지지분: 17.1㎡

* 건물지분: 27.07㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울신월초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 연립주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 기존 주택지대임.

2.2. 교통 접근성

* 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. 특히 공항 관련 구역 및 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)에 따른 규제 사항 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존 (안병수), 소유권이전 (김연희), 압류 (부천세무서장), 강제경매 (주택도시보증공사) 등기사항이 존재함.

* 등기부채권 총액: 345,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(황 )

* 보증금: 345,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022.01.24, 확정일자: 2022.01.04

* 대항력: 없음

* 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없음.

* 다만, 물건명세서상 임차인 황 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매각으로 인해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

3.3. 인수되는 권리

* 감정평가서 및 등기부 요약 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 최근 2026년 5월 기준으로 인근 다세대 주택 매매 사례가 있습니다.

* 37.05㎡ 규모의 다세대 주택이 300,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 8,100,000원).

* 53.84㎡ 규모의 다세대 주택이 255,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 4,700,000원).

* 41.32㎡ 규모의 다세대 주택이 169,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 4,100,000원).

4.2. 유사 물건 비교

* 본건은 2021년 신축된 27.07㎡ 규모의 도시형생활주택으로, 신축 연차가 짧아 비교적 우수할 것으로 예상됩니다.

* 제공된 주변 매매 시세 대비 감정가(294,000,000원, 평당 약 10,860,000원)는 다소 높은 편으로 분석됩니다.

* 최근 거래 사례 중 가장 유사한 조건(신축 연차, 면적)을 가진 물건을 기준으로 시세를 판단해야 합니다.

* 최근 거래 사례(2026년 5월, 37.05㎡, 300,000,000원)를 고려할 때, 본건의 면적(27.07㎡)을 감안하면 평당 단가를 약 8,000,000원 ~ 9,000,000원으로 추정해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 서울신월초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 공항 관련 구역(수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간에 따른 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 공항 인근 지역으로서 관련 법규의 영향이 있을 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

* 감정가 대비 주변 실거래가 평균이 다소 낮게 형성될 가능성이 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

* 임차인 황 의 보증금 345,000,000원은 감정가(294,000,000원)보다 높은 금액입니다.

* 대항력은 없으나, 보증금 반환청구권 포기 조건에 따라 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하지는 않습니다.

* 그러나 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경, 공동담보 등의 복잡한 권리관계가 존재하므로, 매각기일의 배당 및 확정 절차를 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 신축된 비교적 신축 건물의 도시형생활주택으로, 5호선 화곡역 인근에 위치하여 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

* 등기부상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 감정가 산정의 적정성에 대한 추가적인 시장 조사와, 공항 관련 구역 및 토지거래허가구역 지정 기간 등의 행정적 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 복잡한 채권 관계(HUG 인수조건 변경, 공동담보)와 임차인 보증금 관련 조건부 매각이므로, 세부 사항을 꼼꼼히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 임차인 보증금 미인수 조건으로, 낙찰자의 인수 부담이 없음.

* 역세권(5호선 화곡역)에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있음.

* 토지/건물 일괄 매각으로 명확한 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 294,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가(2026년 5월)를 분석한 결과, 37.05㎡ 기준 300,000,000원(평당 약 8,100,000원)에 거래된 사례가 있습니다.

* 이를 기준으로 본건의 면적(27.07㎡)에 적용하면, 평당 8,000,000원~9,000,000원 선으로 추정됩니다.

* 따라서, 약 216,000,000원 ~ 243,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 본건은 신축 건물임을 감안하고, 감정가 대비 합리적인 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

* 예상 입찰가: 235,000,000원 (이는 감정가의 약 80% 수준이며, 시장 분석 결과를 반영한 보수적인 추정치입니다.)

* 입찰 시점의 최신 시세 변동, 현장 조사 결과, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.