나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13283 [1] 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영서초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환 경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철2호선"구로디지털단지역"이 위 치하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층중 2층 201호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주 택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

구로동 180-3 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억 제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12. 31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도:단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13283 (1) 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제2층 제201호

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13283 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 2억 5,900만원

토지면적: 9.64㎡ (약 2.92평)

토지지분: 9.644㎡ (약 2.92평)

건물면적: 22.39㎡ (약 6.77평)

건물지분: 22.39㎡ (약 6.77평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 9층 중 2층

건축년도: 2021년 3월 4일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영서초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

제반 차량의 출입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단106865 (가압류, 주택도시보증공사, 2023.11.17 접수)

* 권리분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

선순위 임차권, 공동담보, HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리관계가 있습니다.

특히, 임차인 정다영 및 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

따라서, 인수되는 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임차인 현황

* 임차인: 임

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-04-05, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

보증금: 274,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-06, 확정일자: 2021-07-12, 배당신고일자: 2023-08-29, 대항력: 없음

주택도시보증공사(정 ) 관련 보증금은 인수되지 않습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 구로동 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

구로디지털단지역 인근에 위치하여 주변으로 업무 및 상업 시설 접근성이 양호하며, 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경

영서초등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 여건은 보통입니다.

* 교통

지하철 2호선 구로디지털단지역을 이용할 수 있으며, 버스 노선 또한 다양하게 운영되고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: HUG 관련 조건부 매각으로 인해 세부 조건 확인이 필수적입니다. 명도 및 소유권 이전 과정에서 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획:

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 외국인 등)

- 교육환경보호구역

- 장애물제한표면구역

- 가로구역별 최고높이 제한지역

이러한 제한사항은 향후 건물 이용 및 거래에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 구로동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적(전용 약 6.77평)을 가지고 있습니다.

구로디지털단지역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 여건이 무난합니다.

건축연도(2021년)가 최신이며, 권리상 인수되는 보증금이 없어 투자 부담이 적은 편입니다.

다만, HUG 관련 복잡한 조건부 매각 사항과 토지이용계획상 다수의 제한사항은 투자 결정 전 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 구로디지털단지역 인근 소형 주거/업무용 부동산

* 비교적 최신 건축물 (2021년 사용승인)

* 인수되는 임차보증금 부담 없음 (조건부 매각)

1.9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 평당 약 3,060만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적(약 6.77평)을 적용하면 약 2억 7백만원 수준의 시세가 추정됩니다.

감정가(2억 5,900만원)는 이러한 시세 추정치보다 높은 편이나, 최근 거래된 유사 건물(삼성드림빌, 36.84㎡)의 거래액(3.4억)을 볼 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 거래 가능성도 존재합니다.

다만, HUG 관련 조건부 매각 및 토지이용계획상의 제한사항 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

상기 분석을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 1억 9천만원에서 2억 3천만원 사이로 검토하는 것이 합리적입니다.

이는 인수되는 보증금이 없음을 전제로 하며, 최종 입찰가는 권리관계의 최종 확인, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.