나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13373 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 숙박시설, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상 황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제3층 제304호로서, (사용승인일: 2021.08.31.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지시설, 기계식 주차장 설비 등 을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북동측 및 북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요 망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건 축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류( 가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13373 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제3층 제304호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 255,000,000원

토지면적: 7.14㎡ (약 2.16평)

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 오피스텔, 숙박시설, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3.토지 이용상태 및 형상

인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 현재 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 4.주변 시설

* 인근에 서울우장초등학교가 있으며, 덕원중학교, 광영고등학교 등 교육 시설이 위치합니다.

* 홈플러스익스프레스 화곡2점, 이마트에브리데이 화곡동점 등 근린 편의시설이 도보 거리에 있습니다.

* 지역적으로 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다.

* 교통으로는 강서구청역(원종홍대선)이 인근에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다.

* 다수의 오피스텔 단지들이 주변에 형성되어 있어 지역 내 오피스텔 밀집 지역임을 알 수 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.채권 및 경매 개요

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경13373)입니다.

1.3. 2.임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 노지윤)

* 보증금: 288,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-29

* 확정일자: 2022-07-13

* 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정입니다.

* 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 3.인수/소멸 권리

매각으로 인해 본건 등기부상의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 특히, 을구의 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 존재하지 않는 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역적 특성

본건이 소재한 강서구 화곡동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역으로, 생활 편의시설과 주거 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

특히, 최근 신축된 서호가오피스텔과 같이 비교적 연식이 짧은 오피스텔들이 다수 존재하며, 이는 지역 내 주거 수요가 꾸준함을 시사합니다.

개발 호재로는 모아타운, 강서구청역(원종홍대선) 확정 등 지역 가치 상승 요인이 있습니다.

1.4. 2.시세 동향

본건과 유사한 면적(전용 8평 내외)의 화곡동 소재 오피스텔 시세는 약 1억 3천만 원에서 2억 8천만 원 이상으로 형성되어 있습니다.

특히, 본건과 유사한 규모 및 연식의 오피스텔이 2억 8천만원 이상으로 호가되고 있습니다.

감정가는 2억 5천 5백만 원으로, 현재 시세 대비 적정하거나 다소 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 중 제3층 제304호이며, 2021년 8월 31일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창으로 되어 있습니다.

1.5. 2.편의시설 및 기반시설

* 기본적인 난방, 위생, 급배수 설비를 갖추고 있습니다.

* 승강기, 화재 탐지 시설, 기계식 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 인근에 대형마트, 편의점, 초등학교 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.법규 및 제한사항

* 도시지역, 일반상업지역에 속해 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법)으로 지정되어 항공기 소음 등의 영향권에 해당할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등에 속합니다.

* 가로구역별 최고높이 제한지역으로 건축 시 높이 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망)으로 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받을 수 있습니다.

1.6. 2.HUG 관련 조건

임차인(주택도시보증공사)의 보증금 288,000,000원은 매각으로 인해 인수되지 않으며, 임차인은 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 이는 매수인에게 유리한 조건이나, HUG 인수조건 변경에 대한 명확한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 3.기타

* 임대 관계 등은 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 서호가오피스텔로, 주거용으로 이용 중에 있습니다. 우장초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

특히, HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인의 보증금 288,000,000원은 인수되지 않으므로, 실질적인 인수 부담은 없는 상태입니다.

감정가 2억 5천 5백만 원 대비 주변 시세가 2억 8천만 원 이상으로 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.

다만, 공항 관련 보호구역 등 지역적 제한사항과 명도 관련 사항은 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 하자 보수 부담이 적습니다.

* HUG 보증금 인수 부담이 없어 명확한 투자 금액 예측이 가능합니다.

* 주변 오피스텔 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 시세 차익 및 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 우장초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치하며, 향후 지역 개발 호재도 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 5천 5백만 원입니다.

최근 화곡동 일대의 유사 면적 오피스텔 시세는 약 1억 3천만 원에서 2억 8천만 원 이상으로 형성되어 있으며, 특히 본건과 유사한 신축 오피스텔은 2억 8천만 원 이상으로 호가되고 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 안전한 투자를 위해서는 감정가 대비 80~90% 수준인 2억 1천만 원 ~ 2억 3천만 원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본건의 경우, HUG 인수조건 변경으로 인한 권리 분석상 인수 부담이 없으므로, 시장 가격 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 수준을 감안할 때, 2억 2천만 원 ~ 2억 4천만 원 사이의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.