나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13409 [1] 서울특별시 금천구 독산동 189-34 삼성하이츠빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "정심초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13409 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 189-34 삼성하이츠빌 제2층 제201호

건물명: 삼성하이츠빌

구분: 다세대주택

감정가: 243,000,000원

토지면적: 19.52㎡ (약 5.9평)

건물면적: 29.33㎡ (약 8.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2017년

2. 입지조건

위치:

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "정심초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경:

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

등기부상 권리관계:

본 물건은 말소기준권리인 카카오뱅크의 가압류(2025-10-17)보다 후순위 권리인 주택도시보증공사의 강제경매(2025-11-20)로 인해 진행되는 경매입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리(소유권보존, 공유자전원지분전부이전)는 매각으로 소멸되지 않으나, 낙찰자가 인수할 특별한 의무는 없습니다.

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(오경석) 및 강제경매 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김지예

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-31

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 계약되어 있으나, 전입일자를 통해 대항력이 존재합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (오경석)

보증금: 208,900,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-05

확정일자: 2022-07-20

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자가 있어 배당을 받는 것으로 보이나, 대항력은 없는 임차인입니다.

인수 보증금 합계: 0원

특별매각조건:

주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 낙찰자가 해당 임차보증금에 대해 인수할 의무가 없음을 명확히 합니다.

4. 상권분석

주변 상권:

본건은 주거지역 내에 위치하며, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

* 교육시설: 정심초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 이용 시 도로망 접근성이 좋습니다.

* 주거환경: 주거용 건물 밀집 지역으로 비교적 조용한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계의 복잡성:

대항력 있는 임차인이 존재하나, 특별 매각 조건에 따라 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 관련 문구는 낙찰 후 등기부 및 관련 서류를 재확인하여 최종적인 인수 여부를 명확히 할 필요가 있습니다.

토지이용계획:

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 재건축, 증축 또는 토지 이용 시 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 아파트 단지보다는 소규모 공동주택 밀집 지역에 속합니다. 감정가는 243,000,000원이나, 주변 시세 대비 비교적 저렴하게 평가된 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으나, 특별 매각 조건으로 인해 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않아도 되는 상황이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 이 부분은 최종 입찰 전 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 유사 물건의 최근 매매가격을 고려할 때, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확화: 특별 매각 조건으로 임차인 보증금 인수 부담이 해소되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 실수요 및 투자용 모두 적합: 안정적인 주거 지역에 위치하여 실수요자에게도 매력적이며, 시세 상승 시 투자 수익도 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석:

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 29-30㎡)의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 로얄팰리스5 (2023년 건축, 29.87㎡): 2026년 5월 32,500만원에 거래되었습니다.

* 더하우스비동 (2017년 건축, 53.72㎡): 2026년 5월 44,000만원에 거래되었습니다.

* 엘리체(960-11) (2012년 건축, 21.99㎡): 2026년 5월 14,000만원에 거래되었습니다.

종합적인 시세 분석:

본건(삼성하이츠빌, 2017년 건축, 29.33㎡)과 가장 유사한 조건의 '로얄팰리스5' (2023년 건축, 29.87㎡)가 32,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 30,000만원 내외로 추정됩니다. 감정가 24,300만원은 시장가 대비 약 20% 가량 낮은 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

본 건은 대항력 있는 임차인 관련 리스크가 특별 매각 조건으로 해소되어 권리관계가 비교적 명확합니다. 따라서 감정가 대비 시세차익을 확보하기 위한 입찰 전략이 필요합니다.

시장가 30,000만원을 기준으로 10~15%의 할인율을 적용한 보수적인 입찰가를 산정하면, 25,500만원에서 27,000만원 범위가 적정할 것으로 판단됩니다.

경쟁 상황 및 추가 확인 사항을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 27,000만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.