나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13396 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-31 문정파크 제1동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문교초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 유사 세장형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17.~2026.1.16.)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간 : 2025. 6. 17. ~ 2026. 8. 30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호2, 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17.~2026.1.16.)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간 : 2025. 6. 17. ~ 2026. 8. 30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13396 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-31 문정파크 제1동 제4층 제401호

건물명: 문정파크 I

용도: 도시형생활주택

건축 연도: 2020년 (준공일 기준)

건물 면적: 27.18㎡ (약 8.22평)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 23.31㎡ (약 7.05평)

토지 지분: 23.31㎡ (약 7.05평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 거래 정보

감정가: 255,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문교초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 출입이 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역 (2025.1.17.~2026.1.16.), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자 및 아파트 거래 시 별도 허가를 요할 수 있습니다 (지정 기간 2025.6.17.~2026.8.30. 등).

건축법 제2조 제1항 제11호나목에 따른 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물등기부의 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 2020-12-04 (문명기 외 1인)

* 공유자 전원지분 전부 이전 (매매): 2021-08-27 (고완석)

* 압류: 2022-09-15 (강서세무서장) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2023-08-16 (이준한, 보증금 255,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 2023-01-11 (주택도시보증공사, 788,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 개시 결정: 2025-11-20 (주택도시보증공사, 255,000,000원) - 말소기준권리

총 등기부 채권액 합계는 1,043,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (실제 점유자: 이준한)

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021-08-27

배당신고일자: 2023-08-16

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 전액이 감정가와 일치합니다. 해당 임차인은 매수인에 대한 대항력이 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

위 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리(압류, 임차권 등)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 임차인 이준한(주택도시보증공사)의 주택임차권 역시 말소 대상이며, 매수인에게 인수되지 않습니다. 따라서 본건 경매로 인해 낙찰자는 권리상의 부담 없이 건물을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 내 위상

본건이 위치한 독산동 일대는 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있어 주거 안정성이 높은 지역입니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 학교, 근린생활시설 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 서측 인근에 문교초등학교가 위치하고 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 접근성이 양호합니다. 다만, 정확한 보호 범위 및 규제 사항은 남부교육청을 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 건축법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 주차장법 등에 따른 다양한 제한 사항이 존재합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.2. 임차 관련 위험

임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, HUG 인수 조건 변경 및 특별 매각 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. HUG 관련 조건

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG가 해당 채무 관계를 정리하고 매각을 진행하는 것으로, 낙찰자는 보증금 부담 없이 명도를 진행할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울시 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이면서도 권리 분석상 명확한 물건입니다. 임차인이 HUG이며 대항력이 없어 명도 관련 위험이 적고, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기부 상태로 취득 가능합니다. 다만, 토지거래계약 허가구역 등 관련 법규를 사전에 충분히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 금천구 내 위치한 소형 주거 공간으로 1인 가구 또는 소형 투자 수요에 적합합니다.

* 모든 권리관계가 매각으로 소멸되므로 권리 분석이 명확합니다.

* 임차인(HUG)이 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 규모의 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 인근 "로얄팰리스5" (전용 29.87㎡, 2023년식, 3층) 물건이 2026년 5월 325,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 단위 면적당 가격은 약 10,880,482원/㎡입니다.

본건의 전용 면적(27.18㎡)에 적용 시, 예상 시세는 약 295,507,000원 수준으로 산정됩니다.

본건의 감정가는 255,000,000원으로, 최근 실거래가 및 산정된 예상 시세보다 낮게 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 255,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 물건의 시세는 약 295,000,000원 수준으로 파악됩니다.

임차 보증금 255,000,000원은 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수하지 않습니다.

따라서, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 감정가 대비 10% ~ 20% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

주변 시설 관련하여, 현재까지 확인된 정보로는 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 교육환경보호구역 및 군사시설보호구역 등 관련 법규에 대한 사전 확인은 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.