나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13323 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1049-19 엠펠리체에이동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소형아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층건 내 제6층 제601호로서 (사용승인일: 2016.12.29), 외벽: 백고벽돌 및 인조석 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 노폭 약 6m 내외, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아 파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13323 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1049-19 엠펠리체에이동 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 292,000,000원

토지면적: 17.05㎡ (약 5.16평)

건물면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2016.12.29

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소형아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물로, 2016년 12월 29일 사용승인되었음. 외벽은 백고벽돌 및 인조석 마감, 창호는 PVC 창호임.

* 이용 상태: 도시형생활주택/단지형다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

* 설비 내역: 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 서측 노폭 약 6m 내외, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건 등기부상 을3 주택임차권(구용회)은 말소 예정이며, 말소기준권리는 부산지방법원 2023카단103202 가압류(주택도시보증공사, 2023.05.31 접수)로 판단됨.

* 총 채권액: 408,000,000원 (주택도시보증공사 가압류 194,000,000원 + 주택도시보증공사 강제경매 214,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (구용회, 보증금 214,000,000원) - 대항력 없음으로 말소 예정

* 가압류 (주택도시보증공사, 194,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 214,000,000원) - 말소 예정 (본건 경매개시결정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (구 )

* 보증금: 214,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-23

* 확정일자: 2021-07-12

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.

* 비고: 특별 매각조건으로 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

* 인수되는 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건이 위치한 서울 강서구 화곡동은 지하철 5호선 역세권을 중심으로 다세대주택, 오피스텔, 도시형생활주택 등 주거용 건물이 밀집된 지역임.

* 근린생활시설: 주거 지역 특성상, 일상생활에 필요한 다양한 소매점, 식당, 금융기관, 병원 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높음.

* 소형 주택 수요: 1인 가구 및 소규모 가구가 선호하는 도시형생활주택으로서, 지역 내 꾸준한 임대 수요가 예상됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함. 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 분포하고 있음.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편임. (자세한 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 공항 관련 구역: 본건은 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)으로 지정되어 있어, 항공기 소음의 영향이 있을 수 있으며, 건축 및 개발 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적인 혐오시설(예: 화장터, 쓰레기 매립지 등)의 직접적인 인접성은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있음. (구체적인 내용은 관할 구청에 확인 필요)

* 항공기 소음 및 관련 규제: 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으며, 공항 관련 구역 지정으로 인해 건축 높이 제한 등 규제를 받을 수 있음.

* 부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 변동성에 따라 시세 하락의 위험이 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 임차인의 보증금을 인수할 부담이 전혀 없어 매우 안전한 물건입니다. 2016년에 준공되어 건물 상태가 비교적 양호하며, 소형 주택으로서 지역 내 꾸준한 수요가 예상됩니다. 다만, 공항 관련 구역 지정 등 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 외부 활동이 용이함.

* 권리관계 명확 및 안전: 임차인 보증금 인수 부담 제로(대항력 없음). HUG 인수조건 변경으로 낙찰자 보호 강화.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 향후 유지보수 비용 부담이 적음.

* 실거주 및 임대수익 기대: 1-2인 가구가 선호하는 소형 주택으로 실거주 수요와 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 292,000,000원입니다.

최근 주변 다세대 주택 거래 사례 분석 결과, 2019년에 준공된 19.98㎡(약 6.04평) 면적의 주택이 2억 1,600만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 3,576만원 수준입니다.

본건의 감정가는 28.40㎡(약 8.59평) 면적에 대해 평당 약 3,400만원으로, 유사 조건의 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 평가된 것으로 판단됩니다.

본건은 권리 인수 부담이 전혀 없고, 건물 상태 및 입지 조건을 고려할 때 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

보수적인 투자 관점에서, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 280,000,000원으로 제안합니다. (이는 투자자의 투자 성향 및 전략에 따라 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.