나이스옥션 법원경매 인천 2024타경571275 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 8-251 주건축물제1동 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "진두선착장"북서측 인근에 위치하며, 주위 일
대는 선착장을 중심으로 형성된 동유형의 각종 근린생활시설 및 공동주택, 나지 등이 혼재하
는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층 지상3층 건물내의 제2층 제205호로서,
(사용승인 : 2015.10.30)

외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 수성페인팅.
창호 : 알미늄샷시 등 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 일반음식점이며, 현황 "공실" 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 등 설비 되어 있으나, 장
기간의 방치로 인하여 대부분 정상작동 불가능한 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 대체로 세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 토지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)
(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 "일반음식점"이나, 현황은 "공실"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2024타경571275 (1)호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 8-251번지 (인천광역시 옹진군 영흥북로 9)이며, 주건축물 제1동 2층 205호입니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며, 현황 공부상 용도는 일반음식점으로 표기되어 있습니다.

감정가는 426,000,000원입니다.

토지 면적은 182.34㎡ (약 55.16평)이며, 건물 면적은 143.88㎡ (약 43.52평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 2015년 10월 30일에 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "진두선착장" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 선착장을 중심으로 형성된 각종 근린생활시설, 공동주택, 나지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

건물의 남서측으로는 로폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

말소기준권리는 2019년 12월 12일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 144,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부등본상으로는 해당 권리가 확인되지 않습니다. (이는 일반적인 고지사항으로 해석될 수 있습니다.)

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 진두선착장 인근에 위치하여 지역 주민 및 관광객을 잠재적 수요층으로 확보할 수 있는 입지입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

그러나 현재 공실 상태이므로, 향후 신규 임차인 유치를 위한 적극적인 영업 활동과 상권 활성화 노력이 필요합니다.

5. 생활정보

영흥도는 섬 지역으로, 대도시 대비 생활 편의시설이 제한적일 수 있습니다.

인근 진두선착장 주변의 근린생활시설 및 공동주택 등이 기본적인 생활 편의를 제공할 수 있습니다.

차량 접근성이 양호한 편이며, 대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물은 2015년에 사용 승인되었으나, 장기간 방치로 인해 내부의 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 등 설비가 정상적으로 작동하지 않을 가능성이 높습니다. 이에 따라 상당한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

현재 공실 상태이므로, 향후 공실 기간이 길어질 경우 임대 수익 발생에 어려움이 있을 수 있습니다.

유동화 물건이라는 특성이 있으나, 현재 파악된 권리 관계상 매수인이 인수하는 특별한 권리는 없습니다.

섬 지역이라는 지리적 특성상 접근성 및 상주 인구 확보에 한계가 있을 수 있습니다.

주변 시설에 대한 조사 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 옹진군 영흥면 진두선착장 인근에 소재한 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도의 상가 건물입니다.

권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석 및 명도 관련 부담이 적은 편입니다.

건물은 사용 승인 후 상당 기간이 경과하였으며, 현재 공실 상태로서 설비 노후화 및 수리 필요성이 예상됩니다.

입지적 장점과 더불어 섬 지역이라는 특수성, 현재 공실 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토와 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되어 권리 분석이 용이합니다.

인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

진두선착장 인근이라는 지역적 특성을 활용한 관광객 수요 창출 및 지역 상권 연계를 통한 수익성 개선 잠재력이 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여, 다양한 용도로 활용 또는 개발할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 426,000,000원입니다.

다만, 본 건은 현재 공실 상태이며, 건물 내 설비 대부분의 정상 작동이 어려울 것으로 조사되었습니다.

또한, 섬 지역이라는 점, 예상되는 수리 비용, 공실 기간 동안의 관리 비용 및 잠재적 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 위험 요소들을 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.