나이스옥션 법원경매 인천 2024타경567894 [1] 인천광역시 동구 송림동 339 송림풍림아이원아파트 109동 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2024.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 송림동 소재"황금고개사거리" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 바, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 21층건 내 16층 1604호로서,
(사용승인일자 : 2009.08.07)

외벽: 몰탈위 페인팅마감.

창호: 하이섀시 창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지 설비, 승강기(17인승)설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

광대로,중로,소로 등에 3면이 접하는 각지상태임.

토지이용계획 및 제한상태

인천광역시 동구 송림동 339번지

준주거지역 , 지구단위계획구역(2005-04-25) , 공원(저촉) , 광로3류(폭 40m-50m)(2024-07-08)(송림 1,2동 재개발사업)(접합) , 도로(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(2018-11-01)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>




인천광역시 동구 송림동 340번지

준주거지역 , 지구단위계획구역(2005-04-25) , 도로(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경567894 (1)

소재지: 인천광역시 동구 송림동 339 송림풍림아이원아파트 109동 16층 1604호

용도: 아파트

감정가: 450,000,000원 (45000만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 재개발구역

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 중복사건, 재개발구역

1.2. 면적 정보

토지면적: 51.28㎡ (약 15.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 114.53㎡ (약 34.65평) - 분양면적 기준

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가서 요약

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 21층 건물 내 16층 1604호

사용승인일자: 2009년 8월 7일

이용상태: 아파트

설비내역: 난방, 위생 및 급배수, 화재탐지, 승강기(17인승), 도시가스 설비 등

토지형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중

건물(109동) 면적: 연면적 12,387.474㎡, 21층 건물

호수: 1604호 (16층)

1.4. 아파트 정보 (단지 전체)

아파트명: 송림 풍림아이원아파트

주소: 인천광역시 동구 송림동 339 (송미로 6)

사용승인일: 2009년 8월 7일

총 세대수: 1,355세대 (20개동)

최고층: 21층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

주차대수: 총 1,392대 (지상 217대, 지하 1,175대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 송림동 소재 "황금고개사거리" 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 근린생활시설 및 아파트 단지가 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

광대로, 중로, 소로 등 3면이 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 공원(저촉), 광로3류(폭 40m-50m), 도로, 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m) 등에 접합되어 있으며, 특히 송림 1,2동 재개발사업 구역에 해당됩니다.

추가적으로 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2020년 7월 14일 접수된 국민은행의 근저당(202,000,000원)입니다.

이후 접수된 소유권이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 627,916,541원입니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 인수 여부와 관계없이 명도에 있어 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

인천 동구 송림동은 재개발 사업이 활발히 진행되고 있는 지역으로, 본건 아파트 주변으로는 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 또한, 검색 결과에 따르면 인근에 송림식자재마트 등이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 재개발 사업이 완료되면 주거 환경 개선과 더불어 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대복리시설이 갖추어져 있습니다.

검색 결과, 인천서흥초등학교(약 0.5km), 재능중학교(약 0.7km), 동산고등학교(약 0.8km) 등 교육시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 환경적 요인

검색된 정보에 따르면, 주변에 공장이 위치하여 먼지와 소음 문제가 제기될 수 있으며, 이는 거주 만족도에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 과거 인근 아파트 공사 현장에서도 소음, 분진, 진동으로 인한 주민 민원이 발생했던 사례가 있습니다. 이러한 환경적 요인은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복 사건으로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 재개발구역: 재개발 구역 내에 위치하여 향후 사업 진행에 따른 변동 가능성이 있습니다. (송림1,2동 재개발 사업 관련 정보 확인 필요)

* 환경적 문제: 주변 공장으로 인한 소음 및 먼지 발생 가능성이 있으며, 이는 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 검색 결과에 따르면, 본 건과 유사한 면적의 아파트 매매가가 감정가보다 낮게 형성된 사례가 있어 시세 조사를 통한 입찰가 산정이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 동구 송림동의 재개발 구역 내에 위치한 아파트로, 대규모 단지로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 향후 재개발 사업 진행에 따라 단지 가치 상승을 기대할 수 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성된 점, 주변 공장 등으로 인한 환경적 요인, 그리고 중복 사건이라는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 구역 내 위치: 송림 1,2동 재개발 사업의 진행으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 대단지 아파트: 1,355세대의 대단지로 관리비 절감 및 편의시설 이용 용이.

* 향상된 주거 환경 기대: 재개발 사업 완료 시 노후된 주거 환경 개선 및 인프라 확충 기대.

* 경매 통한 시세 차익 가능성: 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 시세 차익 실현 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 450,000,000원입니다.

최근 검색된 시세 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(33평)의 매매가가 약 320,000,000원으로 조사되었습니다.

재개발 구역이라는 점과 단지 규모를 고려할 때, 향후 가치 상승 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 감정가와 시장 시세 간의 차이가 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 350,000,000원으로 제안합니다.

이는 최근 시세(3.2억)보다 높지만, 재개발 잠재력을 반영한 금액이며, 감정가(4.5억)보다는 낮은 수준입니다.

본 예상 입찰가는 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.