나이스옥션 법원경매 인천 2024타경566259 [1] 인천광역시 동구 송림동 228-1 삼익아파트 1동 12층1202호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경566259 [1] 인천광역시 동구 송림동 228-1 삼익아파트 1동 12층1202호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매26계 2024타경566259 | 소재지: 인천광역시 동구 송림로 50, 1동 12층1202호 (송림동,삼익아파트) | 감정가: 203,000,000원 | 최저가: 203,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 인천지방법원 2024타경566259 (1)

소재지: 인천광역시 동구 송림동 228-1 삼익아파트 1동 12층1202호

용도: 아파트 (집합건물)

감정가: 203,000,000원

토지면적: 37.55㎡ (토지 지분율: 3754.8)

건물면적: 99.88㎡ (전용면적, 건물 지분율: 9988)

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 1979.08.01. (철근콩크리트조 스라브지붕 12층 건내 제12층)

이용상태: 아파트로 사용중임.

1.2. 경매 진행 정보

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO / 김OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 동구 송림동 소재 "송림오거리" 남서측 인근에 위치함.

주위는 아파트 및 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역임.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

본건 단지는 북측으로 대로(대로1류, 폭 35m-40m), 남측 및 동측으로 소로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 권리관계

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 법정지상권 문제 등은 발생하지 않는 일반적인 아파트 경매 물건임.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일함.

제시외 면적이 없고, 공부와의 차이점이나 임대관례 등 기타 참고사항이 '없음'으로 보고되어 있어 표면상으로 권리관계는 명확하고 단순한 물건으로 판단됨.

다만, 유동화물건의 특성상 채권 회수 목적이 강해 절차가 신속하게 진행될 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도 및 개발 잠재력

대상 물건이 위치한 토지는 일반상업지역, 방화지구 및 시가지경관지구(2022-10-11)로 지정되어 있음.

일반상업지역은 상업 및 업무 기능의 증진을 위한 지역으로, 주거 시설보다는 토지의 상업적 가치가 높은 지역임.

대로변에 접하고 주위에 근린생활시설이 소재하는 등 기본적인 생활 편의 시설은 확보하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비 내역

본건은 1979년 8월 1일에 사용 승인된 철근콩크리트조 건물의 최상층(12층 중 12층)에 위치함.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 하이새시 창호로 마감되었음.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 되어 있음.

5.2. 교육 및 기반 시설

주변에 인천산업정보학교, 창영초등학교, 인천동명초등학교, 인천송림초등학교 등 다수의 학교가 위치함.

토지이용계획상 해당 학교들의 상대보호구역 및 절대보호구역에 속해 있어, 교육 환경은 보호받고 있는 지역으로 볼 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도 및 유지보수

사용승인일이 1979년으로 약 46년이 경과된 노후 아파트임. 향후 높은 수선 충당금 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 특히 최상층(12층)의 특성상 옥상 방수 및 누수 문제에 대한 현장 확인이 필수적임.

6.2. 법적 제한 사항

일반상업지역 내 주거용 건축물로 토지 용도가 높으나, 방화지구에 해당하여 건축 행위 시 제한을 받을 수 있음.

또한, 다수의 학교 보호구역에 포함되어 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 시 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제약이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천 동구 송림동의 일반상업지역에 위치하며 대로변 접근성이 우수한 노후 아파트 물건임.

감정가는 203,000,000원으로 설정되었으며, 토지 및 건물 일괄매각으로 권리분석상 큰 하자는 없어 보임.

다만, 건물의 연식이 매우 오래되었으므로 단순 주거 목적보다는 일반상업지역 내 토지의 잠재적 가치(재건축 또는 리모델링 가능성)와 장기적인 도시계획 변화를 고려한 입찰 전략이 필요함.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역 내 위치한 아파트로 높은 토지 용도 가치를 기대할 수 있음.

교통 용이성: 대로변(대로1류)에 접합하여 차량 접근성 및 가시성이 우수함.

단순한 권리관계: 임대차 및 제시외 물건 등에 대한 보고서상 특이사항이 없어 권리분석이 비교적 용이함.

투자 목적: 노후화된 만큼 향후 재개발 또는 리모델링 추진 시 수익을 기대할 수 있는 장기 투자 관점의 물건임.

법원 정보

인천지방법원 경매26계