나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10876 [1] 경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 4층406호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄TG" 남동측 인근에 위치하며 부근은 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는바 대중교통이용의 편의성은 보통시됩니다.

건물의 구조

2018.12.28일자에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상14층 건물 내 제4층 제406호로서,
외벽 : 일부 인조석 및 페어글라스 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 알루미늄새시 창호 등으로 마감하였습니다.

이용상태

지식산업센터 등으로 이용 중입니다.
(상세 이용내역은 후면 "건물이용 및 임대상황" 참조)

설비내역

시스템냉.난방, 위생, 급배수, 승강기, 소화 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터),제1,2종근린생활시설,업무시설(사무소) 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 노폭 약 30미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-132)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10876 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 4층406호

용도: 지식산업센터

감정가: 366,000,000원

토지면적: 5091.20㎡ (약 1540.65㎡, 약 466.01평) - 본건은 집합건물이므로, 상기 면적은 전체 토지 면적이며, 본건에 할당된 토지 지분은 등기되지 않았습니다.

토지지분: 0㎡

건물면적: 88.29㎡ (약 26.72㎡, 약 8.09평)

건물지분: 88.29㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에 *

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

주의사항: 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.

특수물건정보: 대지권미등기, 유동화물건

2. 입지조건

본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄TG" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용의 편의성은 보통으로 판단됩니다. SRT, GTX 동탄역과도 차량으로 접근 가능하며, 강남까지 30분 이내로 이동 가능합니다.

건물 단지 북서측으로 노폭 약 30미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)) 등에 속하며, 대로3류, 중로3류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 산업 활동 및 미래 발전 가능성이 높은 지역입니다. 주변에는 첨단제조, IT 분야의 지식산업센터 및 연구시설이 다수 입주해 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 2월 28일 접수된 우리은행의 근저당권(채권금액 291,600,000원)입니다.

이후 2024년 9월 27일 접수된 에이치에프더블유삼이에이유동화전문(채권자)의 임의경매개시결정(채권금액 277,761,313원)과 2025년 11월 26일 화성시의 압류가 존재하며, 이들 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* (주)농라에프 (김 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-10-18, 대항력 없음.

* 주식회사농라 (김 ): 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원, 전입/사업일자 2022-10-18, 대항력 없음.

상기 임차인들의 총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 건은 대지권 미등기 상태이나, 감정평가 및 매각목적물에 포함되어 있어 매각 후 소유권 이전 시 문제가 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 동탄2지구 테크노밸리 지역은 다수의 지식산업센터와 근린생활시설, 업무시설이 밀집한 산업 및 비즈니스 중심지입니다. "기흥동탄TG" 인근으로 교통 접근성이 양호하며, 벤처기업육성촉진지구, 택지개발지구에 속하여 지속적인 개발 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

다만, 동탄 테크노밸리 내 지식산업센터는 공급 과잉으로 인한 높은 공실률(60% 이상)과 시세 하락 현상이 나타나고 있으며, 신규 공급도 많아 경쟁이 치열한 상황입니다. 소형 사무실(10-12평 기준)의 경우 월세 35만원 이하, 또는 보증금 500만원에 월 45만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 지역별 지식산업센터 임대료는 회복세를 보이고 있으나, 과거 높은 공급으로 인한 영향이 지속되고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. SRT, GTX 동탄역 접근성이 좋습니다.

주변 시설: 건물 자체 또는 인근 상가에 편의점, 식당, 카페 등 기본적인 근린생활시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. (주변의 구체적인 상업시설 및 편의시설 정보는 제한적임)

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 법적으로 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있으나, 대지권 등기 절차가 완료되지 않아 매수 후 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 자산유동화 관련 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 예상치 못한 특수성이 존재할 수 있습니다.

* 동탄 테크노밸리 전반의 높은 공실률(60% 이상)과 공급 과잉 문제는 본 건의 임대 수익 확보 및 향후 가치 상승에 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 부동산 상승기 과도한 분양 및 개발이 원인이 된 것으로 분석되며, 단기 해소가 어려울 수 있다는 전망도 있습니다.

* 임차인: 두 명의 임차인이 있으나, 모두 대항력은 없습니다. (주)농라에프는 보증금 및 차임이 0원으로 특이하며, 주식회사농라는 보증금 500만원, 차임 45만원으로 신고되었습니다. 명도 과정에서의 법적 마찰 가능성은 낮으나, 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

* 건물 상태: 2018년 12월 28일 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 내부 이용 상태 및 관리 수준은 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄2지구라는 미래 가치가 높은 지역에 위치한 지식산업센터입니다. 교통망이 우수하고 산업 클러스터 조성이 잘 되어 있어 잠재력은 있으나, 동탄 테크노밸리 전반의 공급 과잉과 높은 공실률은 주요 위험 요인으로 작용할 수 있습니다. 대지권 미등기 및 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때, 신중한 권리 분석과 시장 상황에 대한 면밀한 검토 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2지구 개발의 핵심 지역인 테크노밸리에 위치하여 장기적인 가치 상승 기대.

* "기흥동탄TG" 인근의 우수한 광역 교통망 접근성.

* 벤처기업육성촉진지구, 택지개발지구 지정으로 인한 지속적인 성장 잠재력.

* 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로 상품성 양호.

* 지식산업센터로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성 (단, 시장 상황에 따른 리스크 존재).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 366,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 동탄 테크노밸리 내 지식산업센터의 높은 공실률과 공급 과잉으로 인한 시장의 압박을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 현재 시장 시세, 유사 물건의 실거래가, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 대지권 미등기 및 유동화 물건의 특수성을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 철저한 현장 조사와 주변 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.