나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564420 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 98-4 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564420 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 98-4 단독주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매26계 2024타경564420 | 소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 98-4 | 감정가: 267,287,400원 | 최저가: 267,287,400원 | 용도: 단독주택

1. 인천지방법원 2024타경564420 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 98-4에 소재한 단독주택입니다.

매각기일은 인천지방법원 2024타경564420 (1) 사건으로 진행되며, 부동산 임의경매로 분류됩니다.

본건의 감정가는 267,287,400원입니다.

토지는 총 249.00㎡ (약 75.32평)이며, 건물 면적은 77.02㎡ (약 23.30평)입니다.

건물에는 30.00㎡ (약 9.08평)의 제시외 건물이 포함되어 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 건입니다.

소유자 및 채무자는 유OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주의사항으로 ➀일괄매각, ➁제시외 건물 포함, ➂제시외건물로 인한 소유권 행사 제한 시 토지 가액은 218,243,000원으로 조정될 수 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 소재 "강화군청" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 전반적으로 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편으로 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

토지는 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 가장형이며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로는 폭 약 10미터, 북측으로는 폭 약 1미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청으로 진행됩니다.

소유자이자 채무자는 유OO입니다.

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다.

교통 및 환경 관련 법규 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(사적_강화산성), 성장관리구역 등에 해당합니다.

특히, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따라 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 하는 제약이 있습니다.

또한, 제시외 건물(30.00㎡)이 포함 매각되며, 이로 인해 소유권 행사에 제한이 발생할 경우 토지 가액이 218,243,000원으로 조정될 수 있다는 점은 중요한 권리 분석 포인트입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 강화읍 관청리는 강화군청 등 관공서가 밀집해 있어 행정 중심 기능을 수행하는 지역입니다.

주변에 단독주택과 근린생활시설이 혼재하고 있어 지역 주민들을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

향후 지역 발전 가능성과 관공서 종사자 등의 배후 수요를 고려해볼 수 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 생활 편의 위주의 상권으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 현재 단독주택으로 이용 중이며, 토지 역시 단독주택 부지로 활용되고 있습니다.

건물은 연와조 시멘트 와즙 단층 건물로 외벽은 벽돌 쌓기, 몰탈 위 페인팅, 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 PVC 및 목재 샷시로 구성되어 있습니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

임대 관계는 조사 결과 미상으로 확인되어, 임차인 현황 등은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건과 관련하여 몇 가지 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

첫째, 30.00㎡에 달하는 제시외 건물이 포함되어 있어, 이로 인한 소유권 행사의 제한 가능성이 있습니다. 이는 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

둘째, 사적_강화산성 등 역사문화환경보존지역에 해당하므로, 건축, 증축, 개축 등 토지 이용 및 건물 관련 행위 시 문화재 관련 법규에 따른 엄격한 허가 및 규제를 받을 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 큰 제약으로 작용할 수 있습니다.

셋째, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리구역 등 다양한 지구 지정이 복합적으로 적용되어 있어, 특정 용도로의 개발이나 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았으며, 강화군청 인근 지역 특성상 조용하고 정적인 환경을 유지하고 있습니다.

1.7. 종합 의견

인천지방법원 2024타경564420 (1) 물건은 강화군청 인근의 단독주택 부지로, 접근성과 기본적인 생활 편의 시설을 갖춘 지역에 위치합니다.

토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가 대비 적절한 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 제시외 건물로 인한 소유권 행사 제한 가능성 및 강화산성 관련 역사문화환경보존지역 지정으로 인한 개발 및 활용상의 제약이 매우 큰 리스크 요인으로 작용할 것입니다.

따라서 본건은 이러한 법적, 규제적 제약을 충분히 이해하고 해결 방안을 모색할 수 있는 경험 있는 투자자나 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 강화군청 인근이라는 행정 및 편의시설 접근성이 좋은 입지를 가지고 있어, 안정적인 지역 수요를 기대할 수 있습니다.

둘째, 제시외 건물을 포함한 전체 토지면적을 고려할 때, 법적 문제를 해결할 경우 잠재적인 활용 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

셋째, 역사문화환경보존지역의 규제를 준수하면서도, 리모델링이나 소규모 개보수를 통해 주거용으로서의 가치를 유지하거나 높이는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 투자를 결정하기 전 반드시 해당 지역의 문화재 관련 규제 사항을 상세히 조사하고, 제시외 건물로 인한 법적 이슈를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매26계