나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11247 [3] 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 10층1001호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11247 [3] 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 10층1001호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매26계 2024타경11247 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경인로 158, 10층1001호 (숭의동,스카이스테이트) | 감정가: 177,000,000원 | 최저가: 177,000,000원 | 용도: 아파트

1. 인천광역시 미추홀구 숭의동 스카이스테이트 아파트 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경11247 (3)

1.2. 물건 개요

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 177,000,000원

토지면적: 8.74㎡

건물면적: 49.69㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

입지조건

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설과 아파트 등이 혼재된 주상복합 지역입니다.

교통상황은 차량 접근성이 양호하고, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 제물포역이 소재하고 있어 대중교통 이용 환경이 편리한 역세권 입지입니다.

토지는 북측으로 광대로변, 남측으로 세로변에 접하는 등 도로 접근성이 우수하며, 일반상업지역에 속해 상업적 잠재력이 높습니다.

권리분석

본 건은 채권자 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

매각은 토지 및 건물을 일괄하여 매각하는 방식이므로, 낙찰 후 토지 지분에 대한 별도 분쟁 소지는 없습니다.

현장조사 시 폐문부재로 인하여 임대차 관계는 미상입니다. 따라서 낙찰자는 점유 관계를 정확히 파악하고, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어 명도 계획을 수립해야 합니다.

소유자 및 채무자가 동일인이므로, 채무자(소유자)에 대한 명도 진행 가능성이 높습니다.

상권분석

본 물건이 위치한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

일반상업지역 입지는 상업 시설 및 고밀도 개발이 가능한 지역으로, 향후 높은 용적률을 적용받는 개발이 진행될 경우 높은 가치를 가질 잠재력이 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의성이 높습니다.

생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 10층에 해당하며, 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

내외부 마감 상태는 보통이며, 위생, 급배수, 바닥난방, 승강기 설비, 화재 탐지 및 소화 설비(스프링클러 포함) 등 주거에 필요한 제반 시설을 잘 갖추고 있습니다.

전용면적 49.69㎡의 소형 아파트로, 1~2인 가구 또는 임대 목적으로 적합합니다.

잠재적 리스크

임대차 미상에 따른 명도 리스크: 폐문부재로 인해 정확한 점유자 및 임차인 유무를 알 수 없습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 법정 지상권이나 유치권 등은 없으나, 대항력 있는 임차인에 대한 추가적인 조사와 명도 전략이 필요합니다.

지역지구 제한: 일반상업지역의 장점이 있으나, 방화지구, 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등 다양한 제한이 복합적으로 적용되어 있어 건축 행위 시 제약 사항을 확인해야 합니다.

감정평가서 소재지 불일치: 감정평가서의 '위치 및 주위환경' 항목에 '인천광역시 서구 신현동'이 기재되어 있으나, 물건의 소재지는 '미추홀구 숭의동'입니다. 이는 단순 오기일 가능성이 크지만, 감정평가의 적정성 여부 확인을 위해 현장 위치와 평가 내용의 일치 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

종합 의견

인천 미추홀구 숭의동의 스카이스테이트 아파트는 지하철 제물포역 인근에 위치한 일반상업지역 내 소형 주거 물건입니다. 입지 조건이 양호하고 생활 편의 시설 이용이 편리하여 실수요 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

감정가 1억 7,700만 원은 현재 시점의 시장 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

명도 과정의 불확실성(임차인 미상)과 복잡한 지역 지구 규제라는 잠재적 리스크를 고려하여, 해당 물건의 시세 및 예상 명도 비용을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

투자 포인트

역세권 입지: 지하철역 인근으로 대중교통 이용이 용이하여 직장인 등 임차 수요가 높습니다.

용도지역의 장점: 일반상업지역에 위치하여 주거용 건물임에도 불구하고 향후 개발 잠재력 및 토지 가치 측면에서 우위를 가집니다.

소형 평수: 비교적 저렴한 감정가와 소형 평수로 구성되어 있어 소액 투자 또는 임대수익형 물건으로 적합합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매26계