나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12561 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 642-4 더젠씨티 1층101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12561 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 642-4 더젠씨티 1층101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매26계 2024타경12561 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경인로 159, 1층101호 (도화동,더젠씨티) | 감정가: 470,000,000원 | 최저가: 470,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 인천지방법원 2024타경12561 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경12561 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 642-4, 더젠씨티 1층 101호

용도: 근린생활시설

감정가: 470,000,000원

토지 면적: 10.22㎡ (약 3.09평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 63.06㎡ (약 19.08평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 남OOOOOOOO

구분건물감정평가요항표 요약:

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 1층 101호 (외벽: 석재붙임, 내벽: 내부 인테리어, 창호: 강화유리)

- 이용 상태: 근린생활시설 (일련번호 가-다)

- 설비 내역: 위생 및 급배수, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 승강기, 지하주차장 등

- 토지 이용 상태: 부정형 평지, 건부지로 이용 중

- 인접 도로: 남측 왕복 6차선 포장도로 접함

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, 지하철 1호선 제물포역 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 어우러져 있습니다.

제물포역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 단지 앞으로는 왕복 6차선 도로가 있어 차량 접근성 또한 우수합니다.

인근에 버스정류장이 다수 있어 광역 이동 및 시내 이동이 용이합니다.

본 물건이 위치한 더젠씨티는 현대적인 외관을 갖춘 건물로, 상업시설이 집중된 지역 내에 있어 가시성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

소유자 겸 채무자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 남OOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각 건입니다.

임의경매 절차는 채권자의 담보권 실행에 의한 경매이므로, 낙찰 시 기존의 제한 물권(근저당, 가압류 등)은 말소되는 것이 일반적입니다. 이를 통해 권리상 깨끗한 물건을 취득할 수 있습니다.

다만, 법원 매각물건명세서 및 현황조사서 등 관련 서류를 통해 정확한 권리관계를 재확인하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 '근린생활시설' 용도로, 20층 건물 중 1층에 위치하여 접근성과 가시성이 뛰어납니다.

제물포역 역세권의 상업 지역 내에 자리하고 있어, 배후 주거 단지와 유동 인구를 바탕으로 한 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 상호 시너지 효과를 얻을 수 있는 환경입니다.

현재 일련번호 가-다로 표시된 근린생활시설로 이용 중이라는 점은, 본 호실이 단독으로 사용되거나 혹은 여러 호실과 함께 상권의 일부를 구성하고 있음을 시사합니다.

젊은 층과 직장인, 지역 주민 등 다양한 고객층을 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

인천 미추홀구 도화동은 제물포역을 중심으로 한 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 지역입니다.

인근에 병원, 학교 등 주요 편의시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

지하철 1호선 제물포역을 이용한 서울 및 수도권 이동이 용이하며, 광역 교통망 접근성 또한 갖추고 있습니다.

더젠씨티 단지 내 지하 주차장 시설이 완비되어 있어 차량 이용이 편리합니다.

도화지구 도시개발사업 등으로 주변 환경이 개선될 가능성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 사항은 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 현재 건물을 점유하고 있는 임차인이나 소유주가 있을 경우, 명도 과정에서 시간적, 경제적 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 임대차 현황 및 점유 관계에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

본 물건은 토지이용계획상 '일반상업지역', '방화지구', '시가지경관지구', '가축사육제한구역', '상대보호구역', '과밀억제권역', '철도보호지구', '중점경관관리구역' 등 다수의 법규적 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한 사항은 추후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등의 행위를 할 때 걸림돌이 될 수 있으므로, 투자 전 해당 용도지역의 상세 규제를 반드시 확인해야 합니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건에서 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 하수 종말 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 최근 도화동 일대 데이터센터 건립 추진과 관련하여 주민 반발이 일부 있었던 점(2025년 5월, 9월 기사)을 고려할 때, 향후 지역 개발 계획에 따른 시설 입지 가능성은 배제할 수 없으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동, 제물포역 인근에 위치한 1층 근린생활시설로, 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 20층 건물 내 1층이라는 좋은 접근성을 갖추고 있습니다.

주변의 상업 및 주거 환경이 발달하여 잠재적 수요가 풍부하며, 건물 자체의 상태와 편의 시설 또한 무난하게 평가되었습니다.

단, 임대차 관계 미상, 다수의 법적 제한 사항은 투자 결정 전 반드시 확인하고 대비해야 할 주요 리스크 요인입니다.

철저한 사전 조사와 권리 분석을 통해 명도 문제 및 법적 제한 사항을 극복할 수 있다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 제물포역 도보권으로 뛰어난 교통 편의성과 높은 유동인구 확보.

상업 시설 잠재력: 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

접근성 우수: 1층 로드 상가로 고객 접근 용이.

일괄 매각: 토지 및 건물 동시 취득으로 인한 자산 가치 상승 기대.

경매 접근: 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

법원 정보

인천지방법원 경매26계