나이스옥션 법원경매 수원 2023타경11704 [3] 경기도 화성시 양감면 사창리 1039-123 임야 경매
매각기일: 2025-12-05
물건 개요
나이스옥션 법원경매 수원 2023타경11704 [3] 경기도 화성시 양감면 사창리 1039-123 임야 경매
- 사건번호: 2023타경11704
- 주소: 경기도 화성시 양감면 사창리 1039-123
- 감정가: 1,613,560,000원
- 최저가: 1,613,560,000원
- 유찰 횟수: 신건
- 용도: 임야
수원지방법원 경매6계 2023타경11704 | 소재지: 경기도 화성시 양감면 사창리 1039-123 | 감정가: 1,613,560,000원 | 최저가: 1,613,560,000원 | 용도: 임야
1. 수원지방법원 2023타경11704 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 수원지방법원 2023타경11704 (3)
소재지: 경기도 화성시 양감면 사창리 1039-123
용도: 임야
감정가: 1,613,560,000원
토지면적: 3,813.00㎡ (약 1,153.5평)
토지 지분율: 38,1300 (전체 지분으로 추정)
건물면적: 0.00㎡
경매구분: 부동산임의경매
채무자: 주OOOOOOOOOOOO
채권자: 조OO
특이사항: 중복병합사건
1.2. 물건 현황 및 상태
본건은 토지 매각 대상이며, 감정평가요약표에 따르면 기호1, 2, 3으로 구분된 토지로 구성되어 있습니다. 각 필지는 부정형 평지의 잡종지 상태이며, 건축허가를 득한 상태입니다. 공부상 지목은 답 및 임야이나 현황은 건축허가 및 신고 상태로 잡종지입니다.
기호2) 및 기호3) 지상에는 콘크리트 구조물이 소재하고 있습니다.
또한, 포장되지 않은 주차장 형태로 이용되고 있으며, 자동차 몇 대가 주차되어 있는 현황입니다.
1.3. 입지 조건
본건은 경기도 화성시 양감면 사창리 소재 "사창초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.
화성시는 2035 도시기본계획에 따라 도심 구역 중심으로 발전 계획을 조정하고 직주 기반 및 복합 물류 단지 조성을 추진 중입니다.
양감면은 평택-파주 고속도로 양감IC 및 아연IC와 인접하여 교통망이 편리한 편이며, 향후 서해선 북선전철 향남역, 장항선, 신안산선 연결 계획 등으로 수도권 및 지방 대도시권 접근성이 더욱 향상될 것으로 기대됩니다.
다만, 본건까지 차량 접근은 가능하나, 근거리에 버스정류장이 소재하지만 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.
1.4. 교통 상황
본건까지 차량 접근은 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있으나 배차 간격 등을 고려하면 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.
또한, 평택-파주 고속도로 양감IC가 인접하여 광역 교통망 이용이 용이합니다.
1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태
본건 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 다수의 개발행위 제한 및 보호 구역에 포함되어 있습니다.
- 개발행위허가제한지역 (화성시 고시 2023-1호, 2023.1.2.)
- 가축사육제한구역 (일부 제한, 모든 축종 제한 지역)
- 비행안전제2구역 (전술)
- 군용비행장 소음대책구역 제3종구역
- 성장관리권역
- 철도보호지구
특히, 2023년 1월 2일부로 화성시 서·남부권의 계획관리지역 및 생산관리지역에 대해 산업시설 개발행위가 1년간 제한되었습니다. 이는 성장관리계획 수립을 통해 계획적인 개발을 유도하기 위한 조치입니다. 본건의 경우 건축허가를 득한 상태이나, 추가적인 개발 행위 시 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.
1.6. 인접 도로 상태
기호1) 및 기호2) 토지는 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.
기호3) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지(기호2))를 통해 접근 가능합니다.
1.7. 제시 목록 외의 물건
기호2) 및 기호3) 지상에는 콘크리트 구조물이 소재하고 있습니다.
또한, 포장되지 않은 주차장 형태로 이용되고 있으며, 자동차 몇 대가 주차되어 있습니다.
1.8. 공부와의 차이
공부상 지목은 답 및 임야이나, 현황은 건축허가 및 건축신고 상태로 잡종지 상태입니다.
1.9. 권리 분석
본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 조OO이며, 채무자 겸 소유자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.
중복 병합 사건으로 진행되고 있으며, 제시된 정보만으로는 복잡한 권리 관계를 파악하기 어렵습니다. 권리 분석 시에는 현황 조사서, 매각 물건 명세서 등 추가적인 서류를 반드시 확인해야 합니다.
등기부등본 상의 선순위 권리 및 말소 기준 권리 확인이 중요하며, 경매 절차 진행에 따라 인수되는 권리가 있는지 여부를 신중하게 판단해야 합니다.
1.10. 상권 분석
본건이 위치한 화성시 양감면 사창리 일대는 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 준도시 지역의 특성을 보입니다.
인근에 "사창초등학교"가 소재하고 있으나, 대규모 주거 단지나 상업 시설이 밀집한 지역은 아닙니다.
화성시는 지속적인 산업단지 개발 및 기업 유치를 통해 성장하고 있으며, 특히 삼성전자 등 대규모 산업단지가 인접해 있어 배후 수요가 존재합니다.
따라서, 본건 토지의 용도 변경 또는 개발 가능성에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
1.11. 생활 정보
본건 인근에는 사창초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.
그러나 대형마트, 병원 등 생활 편의 시설은 현재 정보만으로는 파악하기 어려우며, 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 보입니다.
차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.
1.12. 잠재적 리스크
- 개발행위 제한: 본건은 계획관리지역에 속하지만, 여러 개발행위 제한 구역에 묶여 있어 향후 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 산업시설 개발 제한 기간 중인 점을 고려해야 합니다.
- 토지 이용 현황: 공부상 지목과 현황이 상이하며(답/임야 vs 잡종지), 콘크리트 구조물 및 폐차량 등이 방치되어 있어 정리가 필요합니다.
- 교통 불편: 대중교통 접근성이 낮아 실수요자 또는 임차인 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.
- 맹지 가능성: 기호3) 토지는 지적도상 맹지이므로, 접근로 확보에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.
1.13. 종합 의견
본건은 경기도 화성시 양감면 사창리 소재 임야로, 감정가는 16억 1356만원입니다.
토지 자체의 면적은 3,813.00㎡ (약 1,153.5평)으로 상당한 규모를 가지고 있습니다.
주변 환경은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 사창초등학교가 인근에 있습니다. 교통은 차량 접근은 용이하나 대중교통은 불편한 편입니다.
계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있지만, 현재 개발행위 제한 사항이 다수 존재하며, 공부상 지목과 현황의 차이, 현장 상태(콘크리트 구조물, 폐차량 등)를 고려해야 합니다.
특히, 최근 1년간 산업시설 개발 행위 제한 조치가 시행 중인 점은 투자 시 중요한 고려 사항입니다.
토지의 지분율 표기(381300)가 일반적인 비율 표기와 달라 확인이 필요하며, 이는 전체 지분을 의미하는 것으로 해석됩니다.
잠재적인 가치 상승보다는 현재의 개발 제한과 현황 상태를 면밀히 파악하고, 향후 규제 완화 및 개발 가능성을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.
1.14. 투자 포인트
- 향후 화성시의 도시기본계획 및 지역 개발 방향에 따른 가치 상승 잠재력: 화성시의 지속적인 성장과 산업단지 개발은 장기적인 관점에서 긍정적인 요소입니다.
- 건축허가 득한 상태: 현황이 잡종지로 이용 중이며 건축허가를 득한 상태이므로, 향후 용도 변경 및 건축 시 유리할 수 있습니다.
- 넓은 토지 면적: 1,153.5평에 달하는 넓은 면적은 다양한 개발 계획 수립에 유리합니다.
본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문을 통한 직접 확인 및 전문가와의 상담을 통해 최종 투자 결정을 내리시기 바랍니다.
법원 정보
수원지방법원 경매6계