나이스옥션 법원경매 수원 2023타경11704 [3] 경기도 화성시 양감면 사창리 1039-123 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 양감면 사창리 소재 "사창초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 차량접근 가능하고 근거링에 버스정류장이 소재하나 배차간격 등을 고려시 제반 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

기호1) 부정형 평지의 토지로서, 잡종지(건축허가 득)상태임.

기호2) 부정형 평지의 토지로서, 잡종지(건축허가 득)상태임.

기호3) 부정형 평지의 토지로서, 잡종지(건축허가 득)상태임.

인접 도로상태

기호1) 및 기호2) 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

기호3) 지적도상 맹지이나, 인접필지(기호2))를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 계획관리지역, 개발행위허가제한지역(화성시 고시 2023-1호, 2023.1.2.), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>.

기호2) : 계획관리지역, 개발행위허가제한지역(화성시 고시 2023-1호, 2023.1.2.), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>.

기호3) : 계획관리지역, 개발행위허가제한지역(화성시 고시 2023-1호, 2023.1.2.), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>.

제시목록 외의 물건

기호2) 및 기호3) 지상에 콘크리트 구조물이 소재하고 있음.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목은 답 및 임야이나, 현황 건축허가 및 건축신고 상태로서 잡종지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 포장되지 않은 주차장의 형태로 만들어져 있고, 자동차 몇 대가 세워져 있음(현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2023타경11704 (3)

1.2. 소재지

경기도 화성시 양감면 사창리 1039-123

1.3. 토지 용도

공부상: 임야

현황: 잡종지 (건축허가 득)

1.4. 감정가

1,613,560,000원

1.5. 면적

토지 면적: 3,813.00㎡ (약 1,153.48평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

조OO

1.9. 주요 특이사항

중복 병합 사건, 개발행위허가 제한 구역, 공동 담보

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 화성시 양감면 사창리 소재 "사창초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하나, 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로 상황

기호 1, 2 토지는 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다. 기호 3 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지(기호 2)를 통해 접근이 가능합니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

인근에 사창초등학교가 소재하며, 양감면에는 다수의 산업 시설과 공장들이 입주해 있는 것으로 파악됩니다. 또한, 자원순환시설(폐기물처리시설) 관련 논의가 있는 지역으로, 잠재적인 혐오시설 입지 가능성에 대한 지역 주민들의 우려가 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 3,974,103,565원입니다.

3.2. 말소 기준 권리

을 1 순위 근저당 (하나은행, 2022-04-29, 2,820,000,000원)으로, 본 건 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기 현황

* 소유권 이전: 주식회사 씨엔씨식자재유통 (2022-04-29)

* 근저당: 하나은행 (2022-04-29, 2,820,000,000원), 김창수 (2022-06-14, 500,000,000원), 이상인 (2022-11-14, 390,000,000원)

* 가압류: 주식회사 한성피에스 (2023-11-17, 6,172,000원), 서울보증보험주식회사 (2024-01-12, 176,046,286원), 주식회사 대동유통 (2024-01-18, 6,940,660원), 서울보증보험주식회사 (2024-01-25, 24,932,937원), 근로복지공단 (2024-03-22, 43,074,750원), 서울보증보험주식회사 (2024-04-09, 6,936,932원)

* 압류: 화성시 (2024-01-22), 부천시 (2025-09-29)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금이나 차임이 미상이더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 화성시 양감면의 계획관리지역에 위치하며, 주변은 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 산업 및 농업 복합 지역입니다. 주요 상업 시설이나 도심 기능과는 거리가 있으며, 사창초등학교가 인근에 있습니다. 해당 지역은 산업 시설이 다수 입지하고 있으며, 일부 지역에서는 자원순환시설(폐기물처리시설) 관련 논의가 있어 지역 특성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

주요 편의 시설은 인근 사창초등학교를 중심으로 형성되어 있으며, 차량 이용 시 인근 향남읍이나 오산시, 평택시 등의 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 물건은 다음과 같은 각종 토지 이용 제한 사항이 적용됩니다:

* 계획관리지역

* 개발행위허가제한지역 (화성시 고시 2023-1호, 2023.1.2. 이후 1년간)

* 가축사육제한구역 (일부 제한)

* 비행안전제2구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 성장관리권역

* 철도보호지구

6.2. 현황 상 특이사항

* 매각 대상 토지는 포장되지 않은 주차장 형태로 이용 중이며, 차량 몇 대가 세워져 있습니다. 이는 무단 점유, 불법 건축물 철거 후 방치 등의 상태일 수 있습니다.

* 공부상 지목은 답 및 임야이나, 현황은 건축허가 득한 잡종지 상태입니다.

* 기호 2, 3 토지 지상에 콘크리트 구조물이 소재하고 있습니다.

* 일괄 매각 조건으로, 토지 외 지상물에 대한 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

화성시 양감면 지역의 특성상, 산업 시설 및 잠재적 혐오시설(폐기물 처리 시설 등) 입지 논란이 있을 수 있어, 향후 지역 주민 민원 및 환경 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 양감면의 계획관리지역 내 임야로, 현재는 건축허가를 득한 잡종지 상태입니다. 개발행위허가제한 등 다수의 개발 규제가 존재하나, 장기적으로는 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 교통은 차량 접근은 용이하나 대중교통은 불편하며, 주변 환경은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 권리 관계는 복잡하나 대부분 말소 예정 권리이며, 임대차 관계 미상이므로 주의가 필요합니다. 현황 상 주차장 형태와 콘크리트 구조물 등 추가적인 현황 파악이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 건축허가 득한 잡종지 상태로, 향후 개발 가능성을 고려한 투자 가치가 있습니다.

* 화성시 지역 개발 계획 및 신규 산업 단지 조성 등 미래 성장 잠재력을 고려한 장기 투자가 가능합니다.

* 계획관리지역으로, 향후 도시 관리 계획 수립 시 개발 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(1,613,560,000원)를 기준으로, 해당 지역의 최근 거래 사례, 주변 시세, 본 물건이 가진 개발 제한 사항, 현황 상의 제약 요인(주차장, 콘크리트 구조물 등), 그리고 잠재적 리스크(개발 제한, 혐오시설 입지 가능성 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 개발행위허가제한 지역의 해제 가능성, 실제 토지 이용 현황에 대한 면밀한 현장 조사 및 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 인수되는 권리 관계가 없음을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.