나이스옥션 법원경매 수원 2023타경11704 [1] 경기도 화성시 양감면 사창리 1021-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 양감면 사창리 소재 "사창초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 차량접근 가능하고 근거링에 버스정류장이 소재하나 배차간격 등을 고려시 제반 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

기호1) 부정형 평지의 토지로서, 잡종지(건축허가 득)상태임.

기호2) 부정형 평지의 토지로서, 잡종지(건축허가 득)상태임.

기호3) 부정형 평지의 토지로서, 잡종지(건축허가 득)상태임.

인접 도로상태

기호1) 및 기호2) 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

기호3) 지적도상 맹지이나, 인접필지(기호2))를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 계획관리지역, 개발행위허가제한지역(화성시 고시 2023-1호, 2023.1.2.), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>.

기호2) : 계획관리지역, 개발행위허가제한지역(화성시 고시 2023-1호, 2023.1.2.), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>.

기호3) : 계획관리지역, 개발행위허가제한지역(화성시 고시 2023-1호, 2023.1.2.), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>.

제시목록 외의 물건

기호2) 및 기호3) 지상에 콘크리트 구조물이 소재하고 있음.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목은 답 및 임야이나, 현황 건축허가 및 건축신고 상태로서 잡종지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
2.폐자동차가 지상에 세워져 있음(현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경11704 (1) 사건에 대한 물건 보고서를 아래와 같이 작성합니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2023타경11704 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OO (본 경매 사건 신청인)

감정가: 1,259,058,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 양감면 사창리 1021-3

용도: 답 (현황: 잡종지, 건축허가 득)

토지면적: 2823.00㎡ (약 854.01평)

토지지분: 2823㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 특이사항

중복병합사건, 농지취득자격증명 제출 필수, 개발행위허가제한구역, 공동담보 물건.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 양감면 사창리 소재 "사창초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로상태

토지 기호1) 및 기호2)는 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 기호3)은 지적도상 맹지이나, 인접 필지(기호2))를 통해 접근이 가능한 상태입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

* 계획관리지역

* 개발행위허가제한지역 (화성시 고시 2023-1호)

* 가축사육제한구역 (일부 제한, 모든 축종 제한 지역)

* 비행안전제2구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 성장관리권역

* 철도보호지구

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을15) 근저당권 (하나은행, 접수일자 2022-04-29)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당권 (하나은행, 조재영, 이상인)

* 임의경매 개시결정 (조재영, 하나은행)

* 가압류 (주식회사한성피에스, 서울보증보험주식회사, 주식회사대동유통)

* 압류 (화성시)

* 18번 근저당권부채권 압류 (익산세무서장)

등기부채권 총액: 3,851,028,815원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 공장, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 사창초등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성은 있으나, 일반적인 상업 시설이나 편의 시설은 부족한 지역입니다. 개발행위허가제한구역 및 성장관리권역에 해당하여 향후 개발 잠재력은 존재하나, 현재로서 활성화된 상권이라고 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 사창초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 대중교통 이용 시 배차 간격 등을 고려하면 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 본건 토지는 공부상 지목이 답(논)이며, 농지취득자격증명 미제출 시 낙찰자의 보증금이 반환되지 않는 중대한 리스크가 있습니다.

* 폐자동차 방치: 토지 지상에 폐자동차가 세워져 있어, 현황 확인 및 정리 후 활용 계획 수립이 필요합니다.

* 다수의 개발 제한 사항: 계획관리지역이지만, 개발행위허가제한구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등 다양한 토지이용계획 및 법적 제한이 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 맹지 가능성: 토지 기호3)은 지적도상 맹지로, 인접 필지를 통한 접근은 가능하나 영구적인 도로 이용 권한 확보 여부 확인이 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황 차이: 공부상 지목은 답 및 임야이나, 현황은 건축허가를 득한 잡종지로 이용 중입니다. 이는 등기부상 내용과 실제 현황이 상이함을 의미하며, 관련 법규 및 행정 절차 확인이 필요할 수 있습니다.

* 중복병합 및 공동담보: 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 다수의 채권자가 얽혀 있어 관련 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 양감면의 계획관리지역 내 토지로서, 토지 면적이 넓고 건축 허가가 득한 상태이지만, 다수의 개발 제한 사항과 폐자동차 방치, 맹지 가능성 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 제출이 필수적이므로, 해당 자격 취득 여부가 낙찰의 전제 조건이 됩니다. 넓은 면적과 계획관리지역이라는 점은 향후 개발 잠재력을 시사하나, 현재로서는 제반 제한 사항으로 인한 활용에 제약이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역 내 토지로서 향후 개발 잠재력 보유.

* 건축 허가를 득한 상태로, 용도 변경 및 개발 진행 시 가치 상승 기대 가능.

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 사업 검토 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 1,259,058,000원입니다. 인수할 권리가 없는 물건이므로 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 그러나 폐자동차 처리 비용, 농지취득자격증명 발급 비용, 각종 개발 관련 인허가 비용, 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하므로, 수익률 분석 시 세심한 검토가 요구됩니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 답사, 법률 및 세무 전문가와의 상담, 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다. 본 감정가는 참고 자료로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.