나이스옥션 법원경매 수원 2024타경92557 [1] 경기도 오산시 오산동 535-16 탑캐슬 101동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 공장, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(오산역)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 3층 302호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박정훈)로부터 2026.6.9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경92557 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 오산동 535-16 탑캐슬 101동 3층302호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 302호

* 토지 면적: 32.93㎡ (약 9.96평)

* 건물 면적: 59.53㎡ (약 17.99평) - 전용면적

* 감정가: 237,000,000원 (2억 3천 7백만원)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 위치: 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남측 인근

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 공장, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역

* 교통: 차량 접근 가능, 인근에 버스정류장 및 지하철역(오산역) 소재하여 대중교통 여건 양호

* 도로: 서측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로 접합

3. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 2024타경92557 강제경매개시결정 (2024.10.21 접수, 등기구분 갑3)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 모든 권리 소멸 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박정훈)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-03

* 확정일자: 2021-11-15

* 대항력: 없음. HUG와의 확약서 제출로 대항력 포기 조건

주택도시보증공사(양도전:임차인 박정훈)로부터 2026.6.9.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존(갑1)

* 소유권이전(갑2)

* 주택임차권(을3, 박정훈, 250,000,000원) - 말소

* 강제경매(갑3, 주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 압류(갑4, 국민건강보험공단) - 말소

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 공장, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 지역 내 상업 및 주거 기능이 복합적으로 분포하고 있음.

* 업무 시설: 본건 건물 내 오피스텔/도시형생활주택 용도로 이용 중이며, 관련 업무 및 근린생활시설 이용 가능.

* 교통 접근성: 오산역이 인근에 소재하여 수도권 접근성이 양호하며, 버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리함.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 생활 편의시설 이용 용이.

* 교육시설: "성산초등학교" 남측 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 좋음.

* 교통: 오산역(지하철) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 주차: 본건 건물(101동)은 총 18세대로 예상되나, 총 주차 가능 대수는 16대(옥외 기계식 16대)로, 세대당 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 비록 대항력은 없으나, HUG와의 확약서 내용 및 높은 보증금액(2.5억)을 고려할 때, 임차인의 잔여 보증금 회수 관련 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어려움. HUG의 최종 변제 여부 및 절차 확인 필요.

* 지역 내 개발: 오산시 지역 내 개발 계획 및 도시 재생 사업 등의 변동 가능성.

* 혐오시설 및 기타:

* 본건 주변 지역은 주거, 상업, 공장 등이 혼재하는 지역임.

* "성산초등학교" 인근의 '절대보호구역', '상대보호구역' 지정 외에, '비행안전제3구역(전술)' 지정으로 인해 저고도 비행 훈련 시 소음 발생 가능성이 존재함.

* 인접 도로 폭 (약 4미터)은 차량 통행에 다소 협소할 수 있음.

* 토지 이용 규제: 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(2028.11.19까지) 등 다수의 토지 이용 제한 사항 존재.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년 준공된 신축 건물에 해당하여 물리적 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 비교적 양호하며, 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 활발한 지역으로 판단됨.

* 권리 관계상 인수되는 부담은 없으나, 대항력 없는 임차인의 높은 보증금(2.5억)이 존재하여 HUG의 보증금 처리 절차 및 임차인과의 관계를 면밀히 확인할 필요가 있음.

* 건축물대장상 주차 공간 부족 문제가 있을 수 있음.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

* 입지: 오산역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 권리 분석상 안전: 모든 권리가 말소되는 조건으로, 추가적인 인수 부담이 없음.

* 잠재적 임대 수익: 도시형생활주택 또는 오피스텔로서 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 237,000,000원

* 건물 면적: 59.53㎡ (약 17.99평)

* 주변 시세 분석:

제공된 JSON 데이터의 최근 매매 사례(2026년 5월)를 보면,

* 2014년 준공된 50.36㎡ 다세대주택이 177,000,000원에 거래되었습니다. (면적당가 약 351만원/㎡)

본건은 2020년 준공된 도시형생활주택(59.53㎡)으로, 준공 연도가 6년 더 신축입니다.

JSON 2의 면적당가를 기준으로 본건의 면적에 적용하면 약 209,346,000원 수준으로 추정됩니다.

신축 건물 프리미엄을 고려할 경우, 시장 가치는 210,000,000원에서 240,000,000원 범위로 예상할 수 있습니다.

본건의 감정가 237,000,000원은 신축 프리미엄을 고려했을 때 시장 가치의 상단 또는 그 이상으로 판단될 수 있습니다.

* 예상 입찰가:

안전한 권리관계와 신축 건물이라는 장점을 고려하되, 감정가 대비 합리적인 수익률 확보를 위해 감정가보다는 낮은 범위에서 입찰가를 결정하는 것이 전략적입니다.

따라서, 약 215,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.