나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503839 [1] 대전광역시 유성구 장대동 344 드림월드아파트 105동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정감정 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 장대동 소재 "장대초등학교" 북서측 인근에 소재한 드림월드아파 트 105동 7층 703호이며, 주위는 아파트 단지 및 각급 학교, 각종 근린생활시설 및 판매시설 상가주택 등으로 이루어진 주거 및 상업 혼용지대임.

교통상황

본건 아파트 내 차량의 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공지붕 15층 건물 중 7층 703호, (사용승인일자: 2002.4.19) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트(침실3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 현관, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 평지이며, 공동주택(아파트)용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 주위로 중로 및 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(장대지구 토지구획정리사업), 소로2류(폭 8 m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 상대보호구역(2016-12-20)(장 대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전장대중학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-27)(유성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2024-06-27)(충남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(201 6-12-20)(장대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-30)(대전장대중 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(유성).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503839 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 장대동 344 드림월드아파트 105동 7층 703호

1.2. 물건 개요

용도: 아파트

감정가: 415,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 47.76㎡ (약 14.45평)

건물면적: 84.74㎡ (약 25.63평) (전용면적 기준)

토지/건물 지분면적: 각 47.7572㎡ / 84.7352㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 장대동에 위치하며, 장대초등학교 북서측 인근에 소재한 드림월드아파트 105동 7층 703호입니다. 주변은 아파트 단지와 함께 각급 학교, 근린생활시설, 판매시설, 상가주택 등이 혼재된 주거 및 상업 혼용지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

아파트 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 주위로는 중로 및 소로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(장대지구 토지구획정리사업)에 속하며, 소로2류, 중로1류와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 관광특구, 다수의 교육 관련 보호구역(장대초등학교, 대전장대중학교, 유성초등학교, 충남대학교) 및 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(유성) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권총액

본 경매의 말소기준권리는 2016년 07월 15일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을13)입니다. 등기부채권 총액은 463,400,000원입니다. 등기부상 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 소유권 및 기타 권리사항

소유권은 여러 차례 이전되었으며, 등기부에는 근저당권, 압류 등 다수의 권리 내역이 기재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수주의사항

본건 아파트의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 인수 보증금이 없더라도 실제 점유 및 거주 현황에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 보증금/차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활인프라

본건이 속한 드림월드아파트는 장대초등학교와 인접하고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설, 판매시설, 상가주택 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다. 유성구의 주요 주거 및 상업 지역에 속하여 유동인구가 많고 상권이 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 박공지붕 15층 건물 중 7층 703호이며, 2002년 4월 19일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 시멘트몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

5.2. 내부 이용 상태 및 설비

내부 구조는 아파트(침실3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 현관, 발코니 등)로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 대전 드림월드아파트

총 세대수: 592세대

최고층: 15층

주차: 총 857대

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차 충전기(지하): 18대

사용승인일: 2002년 4월 19일

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임대 관계가 미상임에도 불구하고, 실제 거주하거나 임차권을 주장하는 인물이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용을 발생시킬 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

2002년 사용승인을 받은 건물로, 약 24년이 경과하였습니다. 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타

본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 다수의 교육 관련 보호구역 지정으로 인해 주변 환경에 대한 규제가 있을 수 있으며, 이는 향후 재건축 등 대규모 개발 시 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 핵심 주거 및 상업 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 적정 수준으로 보이며, 권리분석상 명확한 인수 대상 권리가 없어 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상인 점은 명확한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대전광역시 유성구 장대동의 우수한 입지에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 주변 학군(장대초, 대전장대중, 충남대 인근)이 우수하여 실수요자들의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 비교했을 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회입니다.

* 교통, 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(84.74㎡)의 최근 실거래가는 2026년 5월 9층이 407,000,000원, 2026년 6월 13층이 425,000,000원입니다. 본 건의 감정가는 415,000,000원이며, 7층의 위치를 고려할 때 시장가치는 407,000,000원에서 425,000,000원 사이로 판단됩니다.

안정적인 취득을 위해서는 시장가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

권리분석상 인수되는 보증금이 없는 점, 그리고 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 425,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.