나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4272 [1] 경상북도 포항시 북구 두호동 1071 2차청우대림아파트 101동 3층 309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장량초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "2차청우대림아파트 제101동 3층 309호" 단위세대로서 부근 일대는 아파트단지, 다세대 및 다가구주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 3층 309호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 바닥재, 타일 등 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서 남측 하향 완경사지에 자체 평탄하게 조성된 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 12미터, 북측, 동측, 남측으로 폭 약 7-8미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 집합건물등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시에 두호동 1071번지, 두호동 산34-2번지로 되어 있으나 두호동 산34-2번지는 임야대장상 구획정리되어 폐쇄 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

물건 비고

본건 대지 중 두호동 산34-2번지 구획정리되어 폐쇄

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경4272 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 경상북도 포항시 북구 두호동 1071, 2차청우대림아파트 101동 3층 309호

감정가: 125,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 71.85㎡ (약 21.75평)

토지지분: 71.84946093672477㎡ (약 21.75평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.72평)

건물지분: 84.97㎡ (약 25.72평)

전용면적: 84.97㎡ (약 25.72평)

총면적 (아파트 단지): 30730.717㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

개시결정채권액: 97,387,934원 (한국자산관리공사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 두호동에 위치한 "2차청우대림아파트 101동 3층 309호"입니다.

주변으로는 장량초등학교가 남동측 인근에 자리하고 있으며, 아파트 단지, 다세대 및 다가구 주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 서측으로 폭 약 12미터, 북측, 동측, 남측으로는 폭 약 7-8미터의 포장도로와 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 장량초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 기타: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

등기부등본 상 소유권 이전 내역을 확인할 수 있습니다. (이재봉 → 최남희 → 고혜경)

3.2. 주요 권리 내역

* 근저당권: 한국자산관리공사 (총 115,020,000원)

* 가압류: 신한은행 (16,930,360원), 오케이저축은행 (5,071,218원)

* 임의경매: 한국자산관리공사 (97,387,934원)

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

본 건의 말소기준권리는 2016년 2월 26일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을3)입니다.

위 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상이나, 인수할 보증금이 없으므로 낙찰자가 임대차 관련 부담을 가질 가능성은 낮습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지 환경

본건이 속한 2차청우대림아파트는 1990년에 사용승인된 단지로, 총 2개 동 294세대로 구성되어 있습니다.

지역 내 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 아파트 및 주택단지가 잘 형성되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

단지 인근에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 3층 309호

* 내외관: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 사용승인일: 1990년 12월 3일

5.2. 설비 현황

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주차시설

지상 주차 2대, 지하 주차 10대로 총 114대의 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 공부와의 차이

본건의 대지권 목적 토지 표시에 두호동 1071번지와 두호동 산34-2번지가 포함되어 있으나, 두호동 산34-2번지는 임야대장상 구획정리되어 폐쇄된 상태입니다.

이는 등기부상 대지권 표시와 실제 토지 이용 현황 간의 차이를 의미할 수 있으나, 집합건물로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 인접 도로 확보 등 이용상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 관련 서류 및 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 인수 보증금이 0원이므로 보증금 반환 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 두호동에 위치한 2차청우대림아파트 내 84.97㎡(약 25.72평) 규모의 아파트입니다.

인근에 학교 및 생활 편의시설이 있어 주거 환경이 양호하며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

권리관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다.

다만, 토지 공부와의 차이(두호동 산34-2번지 폐쇄) 사항은 잠재적 이슈가 될 수 있으나, 현재 아파트 부지로 정상 이용 중이라는 점을 고려하면 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 명도가 완료되면 추가 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 실거주 용이성: 학교 및 생활 편의시설 인접, 보통 수준의 교통 환경으로 실거주 목적에 적합합니다.

* 안정적인 주거 환경: 신축 아파트는 아니지만, 장성동 지역의 구축 아파트 단지로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 및 전월세 시세를 고려할 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 및 7월 실거래가는 110,000,000원 ~ 118,000,000원 수준에서 형성되었습니다.

특히 3층에 대한 2026년 1월 전세 계약 보증금이 115,000,000원이었음을 감안할 때, 본 건의 적정 시장가치는 110,000,000원 ~ 120,000,000원으로 추정됩니다.

감정가 125,000,000원을 고려하여, 안전하게 접근한다면 보수적으로 110,000,000원 ~ 115,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 112,000,000원으로 제안합니다.

(본 입찰가는 주변 시세, 물건 상태, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 예상치이며, 최종 입찰가는 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.