나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53386 [1] 경기도 광주시 능평동 287 더네스티움 에이동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제2층 제202호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호: 하야샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. 후첨 "건물개황도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 광주하남교육지원청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/ 대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. /외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경53386 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 287 더네스티움 에이동 2층 202호

건축물명: 더 네스티움 A동

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 1층, 지상 4층 중 2층

준공일자: 2020년 6월 18일 (사용승인일 기준)

2.2. 면적

토지면적: 81.10㎡ (약 24.53평) - 본건 토지지분

건물면적: 70.68㎡ (약 21.38평) - 전용면적

2.3. 매각정보

감정가: 276,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평행정복지센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 여건은 보통인 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 4층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 이중창으로 시공되었습니다. 건물 내에는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 파주연천축산업협동조합의 근저당권(2020-09-17, 168,000,000원) 이하의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 현재 본 경매는 신한카드주식회사의 강제경매 신청에 의해 진행되고 있습니다.

- 주요 등기사항 (말소기준권리 을3 이후 권리)

* 압류 (고양세무서장, 2024-12-11) - 말소

* 가압류 (신한카드, 2025-02-20, 9,146,403원) - 말소

* 가압류 (현대카드, 2025-03-13, 9,599,111원) - 말소

* 강제경매 (신한카드주식회사, 2025-11-10, 10,120,842원) - 말소

3.2. 임차인 현황

본건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 법원 경매 절차를 통해 임차권이 소멸되거나, 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없음을 의미합니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권입니다. 현재 등록된 지상권에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았으나, 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 최근(2026년 5월) 유사 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 53.84㎡ (약 16.3평) 면적의 주택이 160,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 2.97백만원).

- 59.96㎡ (약 18.1평) 면적의 주택이 164,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 2.74백만원).

- 52.3㎡ (약 15.8평) 면적의 주택이 247,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 4.72백만원).

본건은 70.68㎡ (약 21.38평) 면적으로, 2020년경 준공된 건물임을 감안할 때, 최근 거래된 주택들과 비교 시 면적 및 신축 연차를 고려하여 시세를 판단해야 합니다. 특히, 247,000,000원에 거래된 52.3㎡ 면적의 주택은 본건과 유사한 신축 연차(2019년)를 가지며, 상대적으로 높은 가격대를 형성하고 있어 참고가 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본건은 능평행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 양호합니다. 주변에 다세대주택 및 단독주택, 일부 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(상대보호구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역(2025.8.26~2026.8.25) 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한사항들은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

'공동담보'로 표시된 물건으로, 동일 채무에 대해 다른 담보 물건이 함께 묶여있던 상황임을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 신축급 다세대주택입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 건물 상태 또한 양호한 것으로 평가됩니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상 다양한 제한사항이 존재하므로 투자 시 이를 고려해야 합니다. 최근 주변 시세는 거래 사례별로 편차가 있으나, 본 건의 감정가는 시장 상황을 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 신축(2020년경 준공)인 다세대주택으로 관리 상태 양호 예상.

- 법원 경매를 통해 권리관계가 명확하게 정리되어 인수 부담이 적음.

- 경기도 광주시 능평동 지역의 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 276,000,000원입니다. 최근 유사 면적 및 연차의 거래 사례와 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 투자 수익률을 확보하기 위해서는 감정가 대비 일정 수준 이하로 입찰하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 추천합니다.

본 보고서에서는 260,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.