나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30830 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해인감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 아파트지대입니다.

교통상황

간선도로와의 거리인근 시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안한 대중 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 6층 605호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 바 닥 : 일부 타일마감 등 창 호 : 샤시 이중창구조 등입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 보일러에 의한 난방설비, EV설비, 소화전설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 현황 "아파트부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측 및 남측 소로에 연계된 단지내 포장도로를 이용하여 출입가능하며, 지상 및 지하주차장시설이 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주주거지역, 지구단위계획지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로(379))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로(86))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 강릉지원 2025타경30830 (1) 사건의 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본 정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30830 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 6층605호

용도: 아파트

건물 면적: 73.42㎡ (약 22.21평)

토지 면적: 44.33㎡ (약 13.41평)

감정가: 298,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2023년 09월 27일

1.2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동에 위치한 '강릉입암동천년가밸로채아파트' 103동 6층 605호입니다.

아파트 단지는 "성덕동주민센터" 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 주거 지역입니다.

단지 인근에 강릉입암초등학교, 경포중학교 등 교육 시설과 편의시설이 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

단지 내 포장도로를 통해 북측, 서측, 남측 소로와 연결되며, 지상 및 지하 주차 시설이 마련되어 있습니다.

대중교통 사정은 인근 시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 11월 3일 접수된 우리은행의 근저당권(금 25,303,000,000원)입니다.

매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

등기부 현황상 소유권보존(주식회사아라마루), 근저당권(우리은행), 주택임차권(정인영), 근저당권(우리은행), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 대상입니다.

임차인 현황:

임차인 정인영 씨는 보증금 220,000,000원, 차임 0원이며 2023년 11월 14일 전입, 2022년 12월 5일 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단되며, 보증금 인수 부담은 없습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 강릉시 입암동에 위치한 '강릉 입암동 천년가 밸로채 아파트' 단지 내에 속해 있습니다.

본 아파트 단지는 총 4개 동, 295세대로 이루어져 있습니다.

신축 아파트 단지로, 주변으로 아파트 단지들이 형성되어 있어 주거지로서의 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

단지 내 복리시설로 관리사무소, 주민공동시설 등이 있습니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 소재하고 있습니다.

생활 편의시설로는 근린생활시설 및 마트 등이 인접해 있어 일상생활에 필요한 서비스를 이용하기에 편리합니다.

주차는 총 242대(지하 22대 포함) 수용 가능하며, 신축 아파트로서 기본적인 주거 편의를 제공합니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 기본적인 전기, 위생, 난방, EV, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 건입니다. 공동담보 물건의 경우, 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 진행 여부 등을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

토지 이용 계획상 비행안전제5구역으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

다만, 현재 본 아파트 자체의 이용 및 가치에는 큰 영향을 미치지 않는 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

강릉 입암동 천년가 밸로채 아파트는 2023년에 사용 승인된 신축 아파트로, 깔끔한 건물 상태와 현대적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

입지 조건은 보통 수준이나, 주변의 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

최근 전월세 계약 사례를 볼 때, 유사 면적(73.4152㎡)의 경우 2023년 11월 보증금 22,660만원에 월세 없이 계약된 사례가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축 아파트라는 점은 향후 가치 상승 및 안정적인 임대 수익 확보에 긍정적인 요소입니다.

권리 분석 결과 인수할 권리 사항이 없어 안전하게 취득할 수 있습니다.

강릉시의 지속적인 발전 가능성과 함께 지역 내 신축 아파트로서의 희소성을 고려해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 298,000,000원입니다.

최근 유사 면적(73.4152㎡)의 아파트 매매 시세는 2억 9천만원에서 3억 1천만원 수준으로 형성되어 있으며, 최근 실거래가는 2억 9천 5백만원 선입니다.

또한, 2023년 11월 동일 면적의 전세 계약 보증금이 2억 2천 6백 60만원이었던 점을 감안할 때, 매매가는 이를 상회할 것으로 보입니다.

권리 인수 부담이 없고 신축 아파트라는 점을 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 이상을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 295,000,000원 ~ 305,000,000원

상기 금액은 현 시세와 권리 분석 결과를 바탕으로 산정한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 추가 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.