나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22205 [1] 경상남도 거제시 동부면 부춘리 799-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 동부면 부춘리 소재 '부춘마을" 북서측 인근(일련번호 1) 및 남서측(일련번호 2,3)에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1): 부정형의 저지로서 하천으로 이용중임. (2): 대체로 세장형의 평지로서 답으로 이용중임. (3): 세장형의 평지로서 묵답 상태임.

인접 도로상태

(1): 맹지임. (2): 본건 북서측으로 포장도로가 소재함. (3): 본건 동측으로 구거를 지나 포장도로 및 서측으로 구거를 지나 왕복2차로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 하천(부춘천), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>, 하천구역(2014-12-04)<하천법> (2),(3): 자연환경보전지역(자연환경보전지역), 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

일련번호 (1)은 공부상 지목이 '답'이나 현황 '하천' 으로 이용중인바 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-현황은 하천으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 면적

해당 물건은 경상남도 거제시 동부면 부춘리 799-2에 소재하며, 토지 면적은 296.00㎡ (약 89.54평)입니다.

1.2. 감정가 및 매각 대상

감정가는 6,512,000원이며, 매각 대상은 토지입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 통영지원 2025타경22205 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 거OOOOOOOOO입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 농지취득자격증명, 공동담보 물건입니다. 특히, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으니 제출이 필수적입니다. 현재 현황은 하천으로 이용 중이며, 공부상 지목은 '답'으로 되어 있어 차이가 있음을 유의해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 이용 현황

물건이 위치한 경상남도 거제시 동부면 부춘리 일대는 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

대중교통 이용 상황을 고려할 때, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 토지 (1)번 필지는 맹지이며, (2)번 필지는 북서측으로 포장도로가 소재하고, (3)번 필지는 동측으로 구거를 지나 포장도로와 서측으로 구거를 지나 왕복 2차로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역(2025-07-03)으로 지정되어 있습니다. 또한, (1)번 필지는 하천(부춘천) 및 하천구역(2014-12-04)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부상 소유권 이전 이력과 함께 근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 내역이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2012년 11월 5일에 접수된 거제중앙신용협동조합의 근저당권(을1)으로 보입니다. 등기부등본상 을1 근저당권, 을2 지상권, 갑3 가압류, 갑4 임의경매 개시 결정 등기는 모두 말소 예정이거나 말소되어, 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 임차인 현황

인수되는 권리사항은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 현황에서도 인수되는 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 거제시 동부면 부춘리 지역은 주로 농경지와 자연환경이 보존된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 대규모 상업 시설보다는 단독주택 및 농경지가 분포하고 있어, 상권 형성보다는 전원생활이나 농업 목적에 더 적합한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

거제시 동부면 부춘리 지역은 부춘농촌체험휴양마을, 거제 자연휴양림, 거제식물원(정글돔), 학동몽돌해수욕장 등 관광 및 자연 친화적인 시설과 가까이 위치하고 있습니다. 다만, 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

5.2. 공공시설 및 기타

노자산 등 주변 자연 경관이 뛰어나며, 지역 주민들을 위한 소규모 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 지목 불일치

일련번호 (1)은 공부상 지목이 '답'이나, 현재 현황은 '하천'으로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 있어 큰 제약이 될 수 있으며, 소유권 행사 및 개발에 있어 중요한 부분입니다.

6.2. 법적 규제 및 제한

해당 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 하천구역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 다수의 법적 규제 및 제한 사항을 받고 있어, 건축이나 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 맹지 여부

토지 (1)번 필지가 맹지에 해당하여 도로 접근에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.4. 농지 취득 관련 사항

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수되는 리스크가 존재합니다. 이는 농지 경작이나 소유를 희망하는 매수자에게 반드시 고려되어야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 분석 요약

본 물건은 경상남도 거제시 동부면 부춘리의 농경지로, 현재는 하천으로 이용되고 있으며 공부상 지목과의 차이가 존재합니다. 자연환경보전지역 등 다수의 규제가 적용되며, 1번 토지는 맹지입니다. 농지 취득 자격 증명이 필수적이며, 이를 갖추지 못할 경우 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

7.2. 투자 적합성

현황과 공부상 지목 불일치, 잦은 법적 규제, 맹지, 농지 취득 자격증명 필요성 등 여러 제약 요소를 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적(예: 농업, 하천 부지 활용 연구 등)을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다. 전원생활이나 토지 개발을 고려하는 경우, 관련 법규 및 현황 조사를 매우 철저히 해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 거제시의 자연 경관이 좋은 지역에 위치.

* 농업진흥구역 및 자연환경보전지역 지정으로 인한 향후 개발 가능성 (단, 규제 완화 시).

8.2. 기회

* 주변의 농촌체험휴양마을, 자연휴양림 등과 연계한 활용 방안 모색 가능.

* 매우 낮은 감정가로 인한 잠재적 시세 차익 기대 (다만, 현황 및 규제 고려 필요).

9. 예상 입찰가

9.1. 고려 사항

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 주변 시세, 권리 관계, 그리고 무엇보다도 현황(하천 이용)과 법적 규제(농지법, 환경법 등) 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 하천 부지로 이용되는 점과 맹지인 점, 각종 규제 사항은 낙찰 후 활용에 큰 제약이 되므로 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

9.2. 추가 분석 필요성

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 반드시 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태를 파악하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하는 것이 필수적입니다. 또한, 거제시 동부면 부춘리 일대의 유사 토지 거래 사례 및 개발 계획 등을 추가적으로 조사하여 보다 정확한 가치 평가를 수행해야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 본건의 감정가 6,512,000원을 기준으로 하되, 상기 위험 요소를 충분히 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.