나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1017 [1] 경상남도 남해군 서면 남상리 1059-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 남상리 소재 중리회관 남서측에 위치하는 토지로서, 주위는 지방도주변 농어가주택, 주유소, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건 주변의 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1, 2 : 평지의 부정형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측에 지방도 및 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 도로구역(2024-04-18)(지방도1024)<도로법> 기호 2 : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 도로구역(2024-04-18)(지방도1024)<도로법> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: - 2) 기타: - '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3 : 벽돌조적조 슬래브지붕 단층건으로 외벽 : 치장벽돌조, 몰탈위 페인팅 등 지붕 : 슬래브지붕 창호 : 샤시창 등 임.

이용상태

기호 3 : 단독주택으로 이용 중임. (현황 조사시 이해관계인 부재로 이용상황은 관련공부, 외부관찰, 탐문 등을 종합고려하였음)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-기호 ㄱ 내지 ㄷ이 소재하며 제시외 건물의 구조, 규모 및 이용상태 등을 고려시 토지에 미치는 영향은 별무할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㄷ)매각 포함. 목록2 지분매각.
-지상 정원수는 토지가격에 포함평가.
-인접필지인 매각외 "남상리 1058-5, 1059-7 번지"와 경계구분 없이 사용중이며 목록2 동측에 도로 소재하나 현황은 위 번지를 경유하여 진출입하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 진주지원 2025타경1017 (1)

소재지: 경상남도 남해군 서면 남상리 1059-1

1.2. 부동산 현황

용도: 단독주택

토지면적: 312.60㎡ (약 94.58평)

토지 지분: 304.0068㎡ (약 91.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.83㎡ (약 23.24평)

건물 지분: 76.83㎡ (약 23.24평)

건물 제시외면적: 34.35㎡ (약 10.39평)

1.3. 매각 정보

감정가: 94,512,870원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남해군수산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 입지

본 건은 경상남도 남해군 남면 남상리 소재 중리회관 남서측에 위치하며, 주위는 지방도변 농어가주택, 주유소, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 건 주변의 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 판단됨.

동측에 지방도 및 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 소재함.

인접 필지인 매각외 "남상리 1058-5, 1059-7 번지"와 경계 구분 없이 사용 중이며, 현황은 위 번지를 경유하여 진출입하고 있음.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 사항

기호 1, 2 (토지): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27, 모든 축종 사육제한), 해안경관관리지역, 도로구역(2024-04-18, 지방도1024)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이동원

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이승미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2007-08-30

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원이지만 권리 행사 가능성에 유의해야 함.

3.2. 등기부 현황 (권리관계 요약)

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 10월 16일 접수된 남해군수산업협동조합의 근저당권(을4)임.

이 외 소유권 이전(갑1-3), 가압류(갑4), 근저당권(을4), 임의경매개시결정(갑5) 등이 등재되어 있으며, 임의경매 개시로 인해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액: 50,193,625원 (남해군수산업협동조합 근저당 36,000,000원 + 경남신용보증재단 가압류 14,193,625원 + 남해군수산업협동조합 근저당 30,495,103원 - *등기부채권 총액은 근저당권 중 하나를 제외한 합계일 가능성 있음. 실제 채권액 확인 필요*)

3.3. 인수되는 권리 및 주의사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 사항 없음.

주의사항:

* 일괄매각이며, 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㄷ)도 매각에 포함됨.

* 토지 지분 매각임.

* 지상 정원수는 토지 가격에 포함 평가됨.

* 인접 필지(남상리 1058-5, 1059-7 번지)와 경계 구분 없이 사용 중이며, 현황은 인접 필지를 경유하여 진출입하고 있음.

4. 건물 상세 정보 (건축물표제부 요약 기반)

4.1. 건물 구조 및 상태

벽돌조적조 슬래브지붕 단층 건물임.

외벽은 치장벽돌조, 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었으며, 지붕은 슬래브, 창호는 샤시로 시공됨.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방 등이 되어 있음.

건축물대장 상 용도는 단독주택으로 이용 중임.

4.2. 건물 면적

연면적: 76.83㎡ (약 23.24평)

건축면적: 76.83㎡ (약 23.24평)

총 면적 (totArea): 76.83㎡ (약 23.24평)

건축물대장 상 대지면적: 239㎡ (약 72.30평)

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

제공된 정보에 따르면 주위는 지방도변 농어가주택, 주유소, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 특정 상업지구 형성보다는 지역 생활권 중심의 소규모 상권이 예상됨.

5.2. 주변 생활 편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 주변 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 파악하기 어려움.

5.3. 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 외부 지도 서비스 검색은 수행하지 않았음. 제공된 정보 상 혐오시설에 대한 언급은 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경계 및 토지 이용 관련

* 인접 필지와 경계 구분 없이 사용 중이며, 현황상 인접 필지를 통해 도로로 진출입하는 점은 향후 경계 분쟁이나 도로 통행 관련 문제가 발생할 수 있는 리스크임.

* 토지 지분 매각으로 인해 타 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있음.

6.2. 기타 특이사항

* 대항력 있는 임차인(이승미)이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원이므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각이며 토지는 지분 매각 대상임. 감정가는 약 9.45억원이며, 건축물은 벽돌조 단층 주택으로 기본적인 설비를 갖추고 있음. 주변 환경은 농어가 주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로 파악됨. 권리관계상 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되나, 대항력 있는 임차인 존재와 인접 토지와의 경계 구분 없는 사용 및 도로 이용 방식은 향후 명도 및 이용에 있어 주의가 필요한 사항임.

8. 투자 포인트

* 바닷가 인근 지역의 단독주택으로, 은퇴 후 주거 또는 주말 주택 등으로 활용 가능성이 있음.

* 감정가 대비 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있는 잠재력 보유.

* 제시외 건물 포함 일괄매각으로, 건축물을 확장하거나 활용도를 높일 수 있음.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가 산정 시, 감정가 94,512,870원을 기준으로 하되, 인접 토지와의 경계 및 도로 이용 관련 문제, 대항력 있는 임차인의 존재 등을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

현 시세 및 유사 물건 거래 사례 부족으로 정확한 시세 분석은 제한적이나, 감정가를 기준으로 낙찰률을 80%~90% 선에서 고려해 볼 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 대략 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안함. (이는 단순 참고용이며, 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.