나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34364 [1] 광주광역시 광산구 신가동 1030 신창7차부영사랑으로 1304동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신가동 소재 선창초등학교 북측 인근에 위치하는 '신창7차부영 사랑으로아파트 제1304동 제8층 제805호'이며, 부근은 대규모 아파트단지로 형성된 신창 택지개발지구내 주거지대임.

교통상황

시내버스승강장이 인근에 소재하고 가로망이 정비된 택지개발지구에 위치하여 일반적인 교통상황은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층건내 8층 805호로서 (남향, 계단식) 2006년 12월 18일 사용승인 되었음. 외벽: 콘크리트위 페인팅 내벽: 벽지마감 외 창호: 샤시창임.

이용상태

아파트

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 정방형으로 지반은 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역/ 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34364 (1)

경매 구분: 공유물분할을위한경매

감정가: 285,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 신가동 1030 신창7차부영사랑으로 1304동 8층805호

용도: 아파트

토지 면적: 59.20㎡ (약 17.92평)

건물 면적: 84.99㎡ (약 25.70평) (전용면적 추정)

건물 사용 승인일: 2006년 12월 18일

1.3. 권리 관계 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세내역 미확인)

말소기준권리: 2025-11-17 접수 강제경매 (채권자: 김희수, 권리금액: 0원)

## 2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 광산구 신가동 소재 선창초등학교 북측 인근에 위치합니다.

단지는 신창 택지개발지구 내 대규모 아파트 단지로 형성된 주거지대입니다.

2.2. 교통 여건

인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

가로망이 정비된 택지개발지구에 위치하여 일반적인 교통 상황은 편리합니다.

2.3. 주변 시설 (외부 조사 필요)

신창7차부영사랑으로아파트는 신창 택지개발지구 내에 위치하고 있으며, 주변으로 주거 단지가 형성되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 외부 조사를 통해 해당 단지 인근 상업시설 및 기타 편의시설의 현황을 구체적으로 파악할 필요가 있습니다.

2.4. 교육 시설

선창초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

## 3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 변동 내역이 있으며, 2025-11-17 접수된 김희수 채권자의 강제경매가 말소기준권리가 됩니다. 말소기준권리 이후의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

전입일자: 2015-11-11

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

해당 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 0원이더라도 대항력이 있으므로 임대차 기간 만료 시까지 해당 임차인의 거주 권리를 보장해야 하며, 계약 내용을 승계해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 등기부상 상세 내용이 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

대항력 있는 임차인 김 의 경우, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자의 금전적 인수 부담은 없으나, 임대차 기간 만료까지 해당 임차인의 권리가 존중되어야 합니다.

## 4. 상권분석 (외부 조사 필요)

해당 아파트 단지는 신창 택지개발지구 내에 위치하여 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다. 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 가능할 수 있으며, 주변 지역의 개발 현황 및 유동인구 등을 고려한 구체적인 상권 분석이 필요합니다.

## 5. 생활정보 (외부 조사 필요)

5.1. 편의시설

인근 마트, 병원, 은행 등 일반적인 생활 편의시설은 택지개발지구 내에 갖추어져 있을 것으로 예상되며, 구체적인 편의시설 현황은 외부 조사를 통해 확인해야 합니다.

5.2. 교통시설

대중교통 이용이 편리하며, 도로망이 잘 구축되어 있어 차량 이동 시에도 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5.3. 교육시설

선창초등학교가 인접해 있어 어린 자녀가 있는 가구에 교육 환경이 유리할 수 있습니다.

## 6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인에게 금전적 인수 부담은 없으나, 임대차 기간 종료 시까지 해당 임차인의 거주 권리를 보장해야 하는 의무가 존재합니다.

6.2. 미확인 지상권

물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 공유물 분할 경매

본 건은 공유물 분할을 위한 경매로, 명확한 소유 관계 및 분할 절차에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 (외부 조사 필요)

신가동 및 인근 지역에 쓰레기 소각장, 동물 화장장 등 혐오 시설 건립에 대한 주민들의 의견이 나뉘고 있어, 해당 물건지 주변에 혐오 시설이 존재하거나 향후 건립될 가능성이 있는지 외부 조사를 통해 확인하는 것이 중요합니다.

## 7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 신가동의 택지개발지구 내에 위치한 아파트로, 비교적 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주요 특징은 공유물 분할을 위한 경매라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이라는 점입니다. 이는 낙찰자의 금전적 인수 부담을 줄여줄 수 있는 요소이나, 임대차 계약의 효력은 존중되어야 합니다.

미확인된 지상권 존재 가능성, 공유물 분할 경매라는 특수성, 그리고 잠재적인 혐오 시설 입지 가능성 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

## 8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 환경

대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

8.2. 낮은 임차인 금전 부담

대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원이므로, 낙찰자가 부담해야 할 직접적인 금전적 위험이 낮습니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

신창 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

## 9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 285,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 임차인의 보증금이 0원임을 고려하여 산정합니다.

다만, 미확인 지상권, 공유물 분할 경매의 특성, 주변 혐오 시설 입지 가능성 등을 감안하여 입찰 전 법률 및 현장 조사를 철저히 진행해야 합니다.

정확한 입찰가 산정은 시장 조사, 경쟁 물건 분석, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.