나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9769 [1] 경상북도 경산시 사동 600 동산아파트 103동 5층514호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 계양동에 소재하는 "동부초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

(가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 중 5층 514호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감 바닥: 일반바닥재, 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수·위생설비, 도시가스공급설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 등으로 완경사지대에 자체 지반은 평탄한 가로장방형 토지로서, "아파트건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복2차선도로, 북동측으로 약8m 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(89(국))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(12(집), 경산 시 제2009-20호[2009.04.20])(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동 주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024- 174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동부유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(민들레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 본건은 거주자 부재로 인하여 탐문조사, 관련자료 등에 의거하여 내부현황을 파악 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9769 (1)

소재지: 경상북도 경산시 사동 600 동산아파트 103동 5층514호

용도: 아파트

감정가: 67,000,000원

토지 면적 (토지 지분): 38.24㎡ (약 11.57평)

건물 면적 (전용면적): 59.90㎡ (약 18.12평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

건물 정보:

동산아파트 103동 5층 514호

사용승인일: 1991년 1월 31일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

총 층수: 5층 중 5층

총 세대수: 370세대

2. 입지조건

주위 환경:

본건은 경상북도 경산시 계양동에 소재하는 "동부초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

도로 상태:

북서측으로 왕복 2차선 도로, 북동측으로 약 8m 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(아파트 800M, 다중이용시설 500M) 및 상대보호구역(동부유치원, 민들레유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을구 3번 근저당 (중소기업은행, 2017-04-12 접수, 72,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리인 을구 3번 근저당을 포함하여, 갑구 5번 가압류 (대구신용보증재단), 갑구 6번 가압류 (토스뱅크), 갑구 7번 가압류 (서민금융진흥원), 갑구 8번 가압류 (서울보증보험), 갑구 9번 임의경매 (중소기업은행) 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

주거 밀집 지역:

본건이 소재한 지역은 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

편의시설 인접:

근린생활시설이 단지 인근에 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육 시설 근접:

동부초등학교가 남동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

주거 편의:

본건은 아파트로 이용 중이며, 급배수·위생설비, 도시가스 공급설비 및 개별난방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의 시설은 양호한 편입니다.

단지 내 부대시설:

동산아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 포함되어 있습니다.

주차:

단지 내 총 189대의 주차가 가능합니다 (지상 3대, 지하 0대).

6. 잠재적 리스크

내부 확인의 한계:

본건은 거주자 부재로 인해 내부 현황을 탐문 조사와 관련 자료에 의거하여 파악하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 반드시 필요합니다.

임대차 관계 불확실성:

임대차 관계가 미상으로 확인됨에 따라, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

토지 이용 계획 관련 고려사항:

본건은 가축사육제한구역(아파트 800M, 다중이용시설 500M)으로 지정되어 있어, 주변 환경에 영향을 줄 수 있는 요소가 있습니다. (단, 검색 결과 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경산시 사동에 위치한 동산아파트 103동 5층 514호로, 2025타경9769호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 67,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 하부의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 거주자 부재로 인한 내부 상태 확인의 한계와 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

명확한 권리 관계:

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

안정적인 주거 환경:

아파트 단지 내에 위치하고 초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 가족 단위 거주자에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

시세 대비 잠재 가치:

최근 실거래가 추이를 면밀히 분석하여 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매가 분석:

* 2026년 3월 24일 거래된 54.24㎡ (5층) 물건은 4,000만원에 거래되었습니다. (특이 거래가로 보임)

* 2026년 3월 10일 거래된 59.9㎡ (3층) 물건은 6,100만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 6일 거래된 59.9㎡ (1층) 물건은 7,200만원에 거래되었습니다.

시세 종합:

본건은 전용면적 59.90㎡ (약 18.12평)으로, 최근 거래된 3층 및 1층 물건과 면적이 동일합니다. 1층 매물이 7,200만원에 거래된 점을 감안할 때, 5층 물건은 그 이상의 가치를 기대해 볼 수 있으나, 경매에서는 감정가를 기준으로 접근하는 것이 일반적입니다. 감정가 6,700만원은 최근 실거래가 범위(6,100만원~7,200만원) 내에 있으며, 1층 실거래가보다는 다소 낮은 수준입니다.

예상 입찰가:

권리 관계가 명확하고 최근 실거래가 최고가(7,200만원)를 고려할 때, 감정가 6,700만원보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 다만, "거주자 부재" 및 "임대차 관계 미상"과 같은 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

권장 입찰가 범위: 6,800만원 ~ 7,500만원

이는 감정가(6,700만원) 대비 약 101% ~ 112% 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다. 투자 시에는 현장 확인 및 추가적인 권리 변동 여부 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.