나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30797 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 제104동 제8층 제801호로서, - 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 - 창호: PVC샷시 창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측 단지 출입로를 이용하여 왕복 2차선의 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2019-08-16)(국지도로(379)) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-10)(국지도로(86))(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (2020-06-10)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 입암동에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30797 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713, 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 8층 801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 268,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 및 접근성: 본건까지 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로 및 토지 이용: 본건은 대체로 사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중이며, 북측 및 남측 단지 출입로를 통해 왕복 2차선 도로와 연계됩니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로2류(폭 8m~10m) 3개 노선이 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 권리 내역: 본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되었습니다. 등기부등본상 말소기준권리인 우리은행의 근저당권(2023.11.03. 접수, 금25,303,000,000원)보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 분석: 현재 파악된 임차인 김이진(보증금 196,100,000원, 전입일자 2023.11.20)은 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 해당 주택임차권(을2)은 말소 대상입니다.

* 말소기준 권리 및 소멸 예정 권리: 우리은행 근저당권(을1, 을3), 김이진 주택임차권(을2), 주택도시보증공사 강제경매(갑2) 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 권리 분석: 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 분석

* 주거 환경: 본 물건은 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 생활 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활 정보

* 건물 및 단지 정보:

* 아파트명: 강릉입암 천년가밸로채 아파트

* 사용승인일: 2023년 09월 27일 (신축)

* 총 세대수: 295세대

* 해당 층: 8층 (총 15층 중)

* 전용면적: 59.91㎡ (약 18.13평)

* 공급면적: 79.61㎡ (약 24.1평) - (79B 타입 기준)

* 총 주차대수: 421대 (세대당 1.42대)

* 기반 설비: 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승방기, 화재탐지 및 경보 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법적 제한 사항: 토지이용계획상 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 항공기 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 기타 리스크: 임대 관계는 미상으로 파악되나, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 신축 아파트이나, 현장 방문 시 미확인된 하자(누수, 균열 등)나 불법 건축물 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 주변에 특별히 식별되는 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 9월에 준공된 신축 아파트로, 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이하다는 장점이 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없어 법적 안전성이 매우 높습니다. 강릉시 입암동의 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 비행안전구역 등 일부 제한사항이 존재하나, 일반적인 주거 목적에는 큰 문제가 되지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 사용승인된 신축 아파트로 상품 가치가 우수합니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정이 비교적 간편합니다.

* 지역 발전 가능성: 강릉시의 지역 발전 가능성에 따른 향후 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

* 주거 편의: 단지 내 다양한 부대시설 및 충분한 주차 공간 확보로 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 본 건의 감정가는 268,000,000원입니다. KB부동산 자료에 따르면 해당 아파트(강릉입암천년가밸로채)는 2023년 9월 사용승인되었으며, 59.91㎡ 전용면적을 가진 타입의 매매 실거래가는 현재까지 확인되지 않고 있습니다. 유사 면적(59.61㎡)의 임대 후 분양 가능 물건이 200,000,000원에 언급된 사례가 있으나, 이는 일반 매매와 차이가 있습니다. 인근 단지인 강릉 더샵의 경우, 비슷한 면적대의 아파트들이 298,000,000원 이상의 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

신축이라는 점과 권리관계의 안전성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 따라서, 250,000,000원에서 270,000,000원 사이의 범위에서 시세 및 현장 조사 결과를 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.